Congres Marktwaardering 2019: “Laat zien wat de corporatiesector in huis heeft.”

Na de publicatie van het Handboek Marktwaardering 2019 was het op 13 november 2019 zo ver: het Congres Marktwaardering 2019. Onder leiding van dagvoorzitter Arnold Pureveen (bestuurder en CFO bij Woonzorg Nederland) kwamen professionals bij elkaar om kennis tot zich te nemen en uit te wisselen.

Het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties draagt bij aan het functioneren van het corporatiestelsel door marktwaardering te faciliteren en verbeteren. Het Handboek Marktwaardering is daar een voorbeeld van. Jaarlijks biedt het ministerie een platform in de vorm van het Congres Marktwaardering om laatste ontwikkelingen te delen, kennis uit te wisselen en corporaties met elkaar en met taxateurs en accountants in gesprek te laten gaan over dilemma’s en kansen.

‘Benut de ruimte die er is’

Anke Sieverink (beleidseconoom bij BZK) opende met haar presentatie als eerste gastspreker het congres waarin zij alle nieuwtjes uit Den Haag toelichtte. Zij besprak onder meer de maatregelen die zijn aangekondigd op Prinsjesdag om de werking van de woningmarkt te verbeteren en de woningbouwimpuls van € 1 miljard. Verder ging zij nog specifiek in op de heffingsvermindering voor corporaties van in totaal ook € 1 miljard, waarmee zij 40.000 woningen extra kunnen bouwen. “Benut de ruimte die er is, wettelijk en financieel, en laat zien wat de corporatiesector in huis heeft”, verkondigde Anke aan de bijna 300 aanwezigen van onder meer woningcorporaties. Daarnaast nam zij de deelnemers mee in het onderzoek naar de vraag of alle woningmarktregio’s voldoende investeringscapaciteit hebben om de toekomstige opgaven te kunnen betalen. Voor een creatieve beleidsoptie om de haalbaarheid van de opgaven in alle woningmarktregio’s te verhogen organiseerde Anke tijdens het congres een prijsvraag. Het winnende idee van een van de deelnemers betrof het instellen van een bouwfonds, al dan niet opgebracht vanuit de verhuurderheffing, waarmee corporaties aanspraak maken op financiering voor hun nieuwbouw en verduurzaming.

Verticaal toezicht

Andrea Niederländer (afdelingshoofd bij ILT-Aw) en Rob Rötscheid (bestuursvoorzitter bij WSW) presenteerden de stand van zaken rondom verticaal toezicht. Het kernpunt van de presentatie: marktwaarde is belangrijk en wordt belangrijker. “Bij de ratio’s zal in 2020 meer worden gekeken naar de verhouding marktwaarde bezit in vergelijking met de marktwaarde van leningen om de risico’s bij discontinuïteit in te schatten. De overige ratio’s die uitgaan van continuïteit blijven gebaseerd op beleidswaarde.” Na de invoering van de beleidswaarde in 2018 bleken nog bij 54 woningcorporaties onverklaarbare resultaten. “Nader onderzoek heeft ertoe geleid dat de beleidswaarde ook bij de 54 corporaties is verbeterd en we kunnen concluderen dat de beleidswaarde nu een consistent beeld geeft.”

"Marktwaarde is belangrijk en wordt belangrijker."

Validatie, verduurzaming en trends

Vanuit de validatie en actualisatie van het handboek marktwaardering, gepresenteerd door Peter Vlek van Fakton, bleek dat het modelmatige waarderen bijna ‘uitontwikkeld’ lijkt te zijn. Zo staat er een betrouwbare basisversie naast een betrouwbare fullversie, volledig uitgevoerd door een taxateur. “Corporaties en taxateurs: maak gebruik van woningmarktdata en benchmarks om de uitgangspunten van waarderingen te verbeteren. Dat leidt tot betere inschatting van de marktwaarde en beleidswaarde voor de jaarrekening.”

Als commerciële belegger presenteerde Wim Wensing (Amvest) hoe hij omgaat met verduurzaming van zijn bezit. Er ontstond enig rumoer in de zaal nadat hij vertelde over de rendementen die mogelijk zijn van specifieke verbeteringen. Voor de aanwezige woningcorporaties bleek ondanks de duidelijke overeenkomsten als het gaat om professioneel verhuurderschap, een aantal punten een ware openbaring.

Berry Blijie (ABF Research) en Rogier van der Hijden (Calcasa) vertelden in twee presentaties welke informatie zij hebben over trends op de woningmarkt. Ze waagden zich niet aan voorspellingen; door op buurtniveau data specifiek te analyseren kunnen trends sneller worden opgepikt dan wanneer alleen naar referenties wordt gekeken.

Panelgesprekken

Dagvoorzitter Pureveen daagde op een kenmerkend kritische maar vriendelijke wijze de deelnemers van twee panelgesprekken uit. Het eerste panelgesprek vond plaats met Hans van den Bos (controller bij Woonstede), Eelco Horstman (associate/head of residential valuations bij Cushman & Wakefield) en Sander Koëter (algemeen directeur bij Koëter Vastgoed Adviseurs). De discussie over onderhoud en marktwaarde leidde tot het inzicht dat onderhoudskosten bij verduurzaming groter worden, maar het desondanks kan bijdragen aan verbetering van de marktwaarde.

Voor het tweede panelgesprek namen Lizan Goossens (partner bij Deloitte), Arjan Verwoert (partner bij BDO), Dennis Feenstra (asset manager bij WoonFriesland) en Ad Visscher (asset manager bij Woonstad Rotterdam) plaats op het podium. Zij deelden informatie en gaven antwoord op vragen over de accountantscontrole. “Corporaties en accountants zien interne waardering als een goede vervanging van de aannemelijkheidsverklaring en (nog belangrijker) accountants erkennen dat een marktwaardering geen puntschatting is maar dat er altijd sprake is van een bandbreedte.” Overigens zullen accountants wel blijven aansturen op het zo klein mogelijk houden van de bandbreedte.

Afsluiting

Het Congres Marktwaardering 2019 sloot traditiegetrouw af met de mogelijkheid tot netwerken en kennismaken. De gesprekken, onderlinge informatiedeling en de gezelligheid zorgden niet alleen voor inspiratie tijdens de congresdag, maar hopelijk ook nog lang daarna.