Expertteam Woningbouw brengt tientallen grondeigenaren bij elkaar voor ontwikkeling Zandzoom

In juli 2019 tekenden 44 grondeigenaren gezamenlijk een overeenkomst met de gemeente Heiloo. Daarmee legden zij de afspraken vast voor het realiseren van 92 procent van het aantal woningen dat in het gebied Zandzoom ontwikkeld wordt. Het proces ging echter niet zonder slag of stoot. Gebiedsregisseur Ciska de Jong en Tom Smeulders van het Expertteam delen hun ervaringen.

Ciska de Jong en Tom Smeulders bij het klooster in Heiloo. Hier vond de start van het traject plaats en de ondertekening van de anterieure overeenkomst.

Realisatie 1000 woningen in Zandzoom

Wonen in het groene Noord-Hollandse Heiloo klinkt als een aanlokkelijk idee en dat was wat gemeente Heiloo met de realisatie van ruim 1100 woningen in Zandzoom ook voor ogen had. De gemeente zou de gronden eerst zelf verwerven om woningbouw mogelijk te maken, maar de crisis gooide roet in het eten. Heiloo besloot in 2011 mede daardoor over te gaan op een faciliterend grondbeleid: de grond bleef bestemd voor woningbouw, maar de gemeente nam zelf geen actie voor de ontwikkeling. Initiatiefnemers kregen de ruimte om zelf plannen te maken. Ciska de Jong is gebiedsregisseur namens de BUCH-gemeenten: ”Bij de vaststelling van de kadernota in 2017 wilden we ook al rekening houden met de nieuwe Omgevingswet die in voorbereiding was. Daarin moest inbreng van de omgeving een belangrijke plaats krijgen.”

Hulp nodig

Maar hoe pak je dat in de praktijk aan, als je als gemeente de touwtjes uit handen geeft? De Jong: “Hoe zou er een goed plan kunnen ontstaan met zoveel grondeigenaren? Het ging op dat moment over ruim honderd personen. Om de plannen niet te vertragen, riepen we de hulp in van Expertteam Woningbouw.”

Tom Smeulders en Ciska de Jong in Heiloo
Ciska de Jong en Tom Smeulders in Heiloo.

Expertteam met veel ervaring

Het landelijk Expertteam Woningbouw van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland en het ministerie van BZK werd in 2018 door minister Ollongren ingesteld, onder meer om gemeenten te helpen de woningproductie te versnellen. “Bij de ontwikkeling van woningbouw spelen soms ingewikkelde kwesties”, vertelt Tom Smeulders, lid van het  Expertteam. “Een project kan stil komen te liggen omdat hindernissen onoverkomelijk lijken voor gemeente of provincie. Wij kunnen helpen zo’n project vlot te trekken met adviezen, ondersteuning en eventueel begeleiding.”

Vertrouwensband smeden

Maar de vraag van Heiloo was nieuw voor het expertteam: hoe smeden we met meer dan honderd grondeigenaren een mooi woningplan dat voldoet aan de voorwaarden van de Kadernota? De basis voor een nieuw bestemmingsplan. De Jong: “In een eerste sessie met gemeente en grondeigenaren, namen we hoogte van de verhoudingen. De gemeente gaf aan dat ze de ontwikkeling van de grond aan de grondeigenaren willen overlaten en vroeg een plan te maken, waarin zoet en zuur wordt verdeeld. Er was voldoende interesse, maar al die verschillende partijen verstonden elkaar niet goed. Iemand moest een vertrouwensband weten te smeden met en tussen de partijen: een soort oliemannetje.”

Verbindende rol

Die rol was Tom Smeulders op het lijf geschreven. Samen met een planeconoom, die verstand had van het cijferwerk, ging hij gesprekken aan met de betrokkenen. “Ik ben langsgegaan bij veel mensen; koffie drinken, vertrouwen winnen. Iedereen moest uit zichzelf denken: ‘We kunnen dit plan samen maken!’ Ik had een verbindende rol. Uiteindelijk zijn ze tot een plan gekomen. Vanaf het begin ging ik ervan uit dat we ooit met elkaar aan tafel zouden zitten om een overeenkomst te tekenen met de gemeente. Aan die tafel had je de ontwikkelaar met het grootste stuk grond naast een dame op leeftijd die één woning kan ontwikkelen. Mooi om te zien hoe dat allemaal samenvalt.”

Proeftuin voor expertteam

Heiloo was een mooie proeftuin voor het expertteam. Smeulders: “Met de Omgevingswet bundelt de overheid veel wetten en regels tot een minimum. Wij konden nu heel dicht bij de praktijk zaken beproeven. Je hebt tenslotte praktijkervaring nodig om te kijken of de gedachtegang van de Omgevingswet goed tot uiting komt. Ook de gemeente heeft daar natuurlijk baat bij. Met een objectieve blik van een buitenstaander hebben we andere inzichten kunnen verkrijgen. Door te reflecteren doet de gemeente ook ervaring op en neemt de gemeente ook nuttige ervaringen mee voor de toekomst.”

De ondernemers uit Heiloo op Zandzoom na het ondertekenen van het bestemmingsplan

Sparringpartners nodig

Het is lef hebben: gebiedsontwikkeling door loslaten. Loslaten is voor bestuurders een keuze, maar ook een dilemma. De Jong: “Realiseer je dat de Omgevingswet een cultuuromslag vraagt: bij het bestuur, organisatie én initiatiefnemers. Toen wij die omslag in gang wilden zetten, was het expertteam onmisbaar. Zonder een goede sparringpartner hadden we deze grote uitdaging niet kunnen voltooien.”

Werk je bij een gemeente of provincie en loop je vast op een vraagstuk over woningbouw of gebiedsontwikkeling? Neem contact op met het Expertteam Woningbouw. Meer info is te vinden op de website van de RVO.