Dionn Baard over Woondeal Regio Utrecht

Woondeal Regio Utrecht: werken aan 'draaischijf' van Nederland

Dionne Baaré, werkzaam bij de gemeente Nieuwegein, is betrokken bij zo'n beetje alle strategische ruimtelijke projecten in de regio Utrecht. Vooral daar waar het gaat om de strategische samenhang met andere grote maatschappelijke opgaven die aan wonen raken, zoals energietransitie, landschappelijke kwaliteit, werken en mobiliteit. En om die reden is zij actief betrokken bij de Woondeal en de woningbouwopgaven in de regio.

Dionne Baard over Woondeal Regio Utrecht
Dionne Baaré van Woondeal Utrecht

Waarom is woningen bouwen nu eigenlijk zo ingewikkeld?

"Dat zit ‘m vooral in de afhankelijkheden. Afhankelijkheden die het meest zichtbaar worden bij langere termijn-woningbouwopgave. Die opgave is feitelijk alleen op te lossen als je ook de ontsluiting van zo’n gebied echt goed op orde hebt. De regio Utrecht zou je misschien wel kunnen typeren als de ‘draaischijf’ van Nederland. Of het nu over auto of openbaar vervoer gaat, iedereen komt hier langs. En iedereen, die wel eens in de regio is, die kan constateren dat het nu al ‘vast zit’. Dus is de woningbouwopgave niet op te lossen als je niet ook iets aan mobiliteit doet. Daar begint de samenhang al.

In de Woondeal maken we afspraken over aantallen te bouwen woningen. Maar die woningen moeten ook daadwerkelijk ergens kunnen ‘landen’. En dan moet je dus ook rekening houden met al die andere factoren, zoals mobiliteit, landschap, en een aantrekkelijk woonmilieu. Dat kan je als gemeente niet alleen. En dus zoeken we samen in de regio naar die meest geschikte nieuwe locaties. Waarbij integraliteit de norm is. Dat doen we in U16-verband: een samenwerkingsverband van 16 gemeenten Waarin we samen toewerken naar een regionaal programma voor wonen, werken, landschap, energie en mobiliteit. In U-Ned werken we als regio samen met het rijk en de provincie aan verstedelijking en mobiliteit."

Waar zou die woningbouw dan gestalte moeten krijgen?

"We willen vooral binnenstedelijk gaan bouwen, en daarnaast vooral zien we ook kansen buitenstedelijk bij bestaande knopen in het openbaar vervoer, verkennen we een paar nieuwe plekken waar openbaar vervoer nog gerealiseerd moet worden en zoeken we naar mogelijkheden om de vitaliteit van kernen te borgen. Maar het wordt steeds moeilijker te onderbouwen dat de bereikbaarheid gegarandeerd blijft. Als we niet tot goede mobiliteitsoplossingen komen voor de regio zie ik niet goed hoe we als regio de woningbouwafspraken kunnen nakomen. Ik bedoel maar: in de Merwedekanaalzone kun je prima woningbouw realiseren, maar dat kan alleen als ook de ontsluiting van dat gebied grondig verbeterd wordt. Om die reden zijn we nu een MIRT-verkenning gestart. En dan kijken we naar een rechtstreekse vertakking richting Westraven, maar ook naar een snellere verbinding met het Utrecht Science Park, zodat je ook werken aan de woonopgave verbindt."

Samenwerking is belangrijk, geef je al aan. Hoe gaat het eigenlijk met de samenwerking?

"Ik kan niet anders zeggen, dan dat de samenwerking in de Woondeal positief en constructief is. Het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties is actief betrokken en dat is positief. Dat geldt overigens ook voor de provincie. Met elkaar onderschrijven we dat hier in de regio echt actie nodig is om te zorgen dat we die woningen straks ook écht kunnen bouwen. Met elkaar hebben we een prachtig platform gecreëerd, waardoor we ook al die andere belangrijke issues als stikstof en pfas goed met elkaar kunnen bespreken."

Is alles dan koek en ei?

"Zeker. Maar dat wil niet zeggen dat we niet ook kritisch naar elkaar durven zijn. Uiteraard moeten we voldoende woningen bouwen. Maar waar vanuit Den Haag om moverende redenen een grote focus ligt op ‘aantallen’, zou ik vanuit de regio ook echt focus willen op kwaliteit. En dan vooral op het benodigde instrumentarium. Dan heb ik het eigenlijk vooral over betaalbaarheid en inclusiviteit."

"Ik noem hierbij even een voorbeeld: Nederlanders met een inkomen tussen de 37.000 en 50.000 euro per jaar komen niet in aanmerking voor sociale huur. Maar ze verdienen in de regel weer onvoldoende om gemakkelijk een vrije sector huurwoning (huren vanaf 1000 euro per maand) te kunnen betalen. Middenhuurwoningen (met huren tussen de 700 en 1000 euro per maand) zijn er in deze regio te weinig. Ze zijn vaak te klein voor ouderen en gezinnen. Koopwoningen, die minder dan 300.000 euro kosten, moet je met een lampje zoeken. Neem de proef maar op de som: als je op funda.nl kijkt, wat je met een inkomen van 50.000 euro (en een hypotheek ongeveer 240.000 euro) kan kopen, dan is voor jou zo’n 6,5% van het woningaanbod in de hele regio toegankelijk. En dan is de kans ook nog levensgroot, dat je door iedereen overboden wordt. En daarom denken we dus dat corporaties ook eigenlijk een rol kunnen spelen in het lage middenhuursegment, maar dat is zonder extra 'publiek geld' nauwelijks te realiseren."

Waarom is zoiets nauwelijks te realiseren?

"Na de financiële crisis van een jaar of tien geleden, is het animo bij gemeenten om grote grondposities in te nemen, afgenomen. Daarin zijn we heel andere risico-afwegingen gaan maken. Dat geldt ook voor de corporaties. Ook die hebben weinig gronden in bezit. Bovendien bouwen we vooral binnenstedelijk, waar de grondeigendommen zeer verdeeld zijn. Dus als er dan door corporaties gebouwd gaat worden, dan moeten zij zich inkopen tegen een hoge prijs waardoor ook zij minder woningen kunnen realiseren dan de opgave die zij hebben.

En begrijp me niet verkeerd: in de Woondeal is echt aandacht voor het betaalbaar en toegankelijk maken en houden van de woningmarkt. En vanuit het Rijk zijn recent ook al voorzichtige stappen gezet, in de vorm van opkoopbescherming en een gemaximeerde huurverhoging. Maar ik denk, eerlijk gezegd, dat dit niet genoeg is. Als U16 denken we dat het met het huidig instrumentarium lastig is om voldoende betaalbare woningen te bouwen. Dus als ik één prioriteit mag aangeven voor de Woondeal-agenda: samen op jacht naar experimenteer-ruimte en naar nieuw, aanvullend instrumentarium."

Dit verhaal is onderdeel van het magazine 'Bevlogen bouwen: de Woondeals in 2020'.