Breda haalt verspilling uit bouwprocessen met 100 dagen-aanpak

Breda is bezig met een flinke inhaalslag op het gebied van nieuwbouw. De Brabantse gemeente doorbrak oude gewoontes om woningbouw niet alleen sneller te realiseren, maar ook passend te maken voor de situatie in de stad. Zo is de verkenningsfase voor grootschalige bouwprojecten in Breda flink verkort door de 100 dagen-aanpak.

Bij zijn aantreden was de opgave voor wethouder Paul de Beer al duidelijk: de regio Breda heeft te maken met een knellende woningmarkt en moet een flinke inhaalslag maken op het gebied van woningbouw. “We besloten bij de onderhandelingen van het nieuwe bestuursakkoord een bijna onrealistische doel te formuleren zodat we niet enkel harder gingen werken, maar dat we echt genoodzaakt waren om een andere aanpak te kiezen”, legt hij uit. De uiteindelijk doelstelling lag op 6.000 woningen in vier jaar, een verdubbeling van de toenmalige jaarlijkse woningbouwproductie in de Brabantse stad. “Zo moesten we echt op zoek naar gamechangers.”

Paul de Beer en Kajsa Ollongren
Wethouder Paul de Beer (links) vertelt over de ontwikkelingen in Breda, onder toeziend oog van onder meer minister Kasja Ollongren. Bron: Ministerie van BZK

Een van de ‘gamechangers’ ontstond tijdens de eerste gesprekken tussen de wethouder en marktpartijen in Breda. “Zij wilden meer samenwerken, ook om vertragingen en ‘waste’ uit het proces te halen. Door vanaf het begin samen plannen te maken, werk je vanuit een gezamenlijk belang. Op deze manier is er minder afstand tussen gemeente en ontwikkelaar en dus ook geen sprake van ‘pingpongen’.” Al deze inzichten resulteerden in de 100 dagen-aanpak, een proces om de verkenningsfase van grootschalige bouwprojecten te versnellen van gemiddeld vierhonderd naar honderd dagen. In plaats van afwachten, zocht de gemeente nu actief de samenwerking op om eerst een gebiedsperspectief te maken als uitgangspunt. Zo staan volgens De Beer alle neuzen sneller dezelfde kant op.

Marktpartijen voor het eerst samen aan een tafel

In de zomer van 2019 bracht de gemeente Breda voor vijf verschillende locaties de betrokken marktpartijen/eigenaren bij elkaar aan tafel. De gemeente gaf per locatie een aantal pragmatische uitgangspunten mee en werkte samen met deze partijen in diverse workshops aan het gebiedsperspectief voor de locatie in relatie tot de omliggende wijk. Ook zette de gemeente op eigen kosten de ambtelijke begeleiding in en betaalde 50% van de kosten voor de inzet van de externe stedenbouwkundige bureaus. Deze nieuwe werkwijze was voor zowel de gemeente als de markpartijen een geheel nieuw en spannend proces. “Dat was wel even schrikken voor ontwikkelaars, want sommige partijen hadden vooraf al een visie of een plan voor ogen of zelfs al bij de gemeente ingediend voor de locatie”, kijkt projectmanager Nora van de Griend van de gemeente Breda terug. “Ook zaten sommige marktpartijen nog nooit bij elkaar aan tafel in zo’n soort proces.”

"We creëren een nulpunt door alle plannen voor deze locatie af te wijzen en te vragen samen een vlucht vooruit te maken met een gezamenlijk plan."

De Beer vervolgt: “De setting is normaal gesproken zo dat partijen allemaal een afzonderlijk een positie bemachtigen in het bouwproces, allemaal met eigen plannen en ideeën. Voor deze projecten creëren we juist een nulpunt door alle plannen voor deze locatie af te wijzen en te vragen samen een vlucht vooruit te maken met een gezamenlijk plan. Daarbij hebben we gezegd: als u energie laat zien, dan krijgt u ook energie terug voor dit project. De uiteindelijke wederzijdse spirit en vertrouwen in het proces betaalde zich uiteindelijk dubbel en dwars terug, omdat er veel waste weg is uit het proces.”

Positieve energie naar volgende fases

Na de eerste honderd dagen werden door de marktpartijen de gebiedsperspectieven voor de vijf locaties bij de gemeente aangeleverd. “Het is vooral geweldig om te zien dat voor ieder project prachtige gebiedsperspectieven lagen met handtekeningen van alle betrokken partijen. Daarna konden we meteen de mouwen opstropen en door naar de haalbaarheidsfase. De positieve energie uit de eerste drie maanden neem je ook mee naar de volgende fases, omdat je dan al goed ingespeeld bent op elkaar.” In het kader van de versnellingsopgave, wordt inmiddels aan meer dan tien locaties met marktpartijen gewerkt om deze plannen versneld naar realisatie te krijgen.

100 dagen-aanpak Breda
De voormalige fabriek van Nibb-it in Breda maakt binnenkort plaats voor 600 nieuwe woningen. Bron: Nora van de Griend.

Bij volgende nieuwbouwprojecten neemt de gemeente vooral mee om hun programmatische kaders in het beginstadium scherper te omschrijven en onderbouwen. Er is onder andere meer aandacht voor hoe de locatie staat ten opzichte van de wijk. “Bij projecten met honderden woningen moet je ook kijken naar voorzieningen zoals huisartsenpraktijken, onderwijslocaties of andere ontmoetingsplekken. Marktpartijen vinden het prettig om aan de voorkant zo veel mogelijk informatie en duidelijkheid over de omliggende wijk(en) te krijgen, omdat ze daar weinig over weten. Daar zijn we thans bij de verkenningsfase een stuk alerter op.”

Geest van de 100 dagen-aanpak

De gemeente Breda lijkt onder meer met deze aanpak de doelstelling van 6.000 nieuwe woningen te halen, al had de gemeente volgens De Beer de luxe van ruim honderd hectare aan binnenstedelijk gebied om te herontwikkelen. “We blijven in de toekomst soortgelijke projecten op deze manier aanvliegen, maar op een gegeven moment krijg je minder van zulke grote projecten”, geeft hij toe. Daarom gaat de focus ondertussen ook naar het versnellen van reguliere processen bij de gemeente. De geest van de 100 dagen-aanpak leeft daar naar verwachting ook door bij kleinere woningprojecten.

"Het gaat dus vooral om een andere houding als dienstverlener en onze huiswerk beter op orde hebben."

“Waar criticasters onze werkwijze voorheen zagen als traditioneel, past de 100 dagen-aanpak beter bij deze tijd. Ook bij kleinere bouwprojecten gaan we actiever uit van een gezamenlijk maatschappelijk doel, waarbij je niet met een rood pennetje door plannen gaat maar het plan teruglegt bij de ontwikkelaar met duidelijke kaders en uitgangspunten. Anders blijf je maar constant rondjes draaien. Het gaat hier dus vooral om een andere houding als dienstverlener en onze huiswerk beter op orde hebben.”