Pilot Goed verhuurderschap Den Haag

In Den Haag groeide het aantal particuliere huurwoningen de afgelopen 10 jaar met bijna 40 procent tot ongeveer 60.000. Deze huurmarkt vormt een belangrijke entree voor onder andere arbeidsmigranten en starters op de woningmarkt. Maar de gemeente heeft relatief weinig zicht en invloed op deze groep.

Tegelijkertijd zijn er veel misstanden in de particuliere huursector. Hierbij gaat het onder andere om disproportioneel hoge huren, slecht onderhoud en een slechte relatie tussen huurders en verhuurders. Verhuurders maken nog weleens misbruik van de kwetsbare situatie van sommige huurders.

Met de pilot Goed Verhuurderschap wil de gemeente:

  • beter zicht krijgen op de particuliere huurmarkt in Den Haag;
  • de positie van de huurder én de rol van de huurteams bij handhaving versterken;
  • werken aan de verbetering van de informatiepositie van huurder en verhuurder; en
  • aandacht geven aan te hoge huren als symptoom van malafide verhuurderschap.

De aanpak van de pilot bestaat uit:

  • Nauwe samenwerking tussen huurteam en Haagse Pandbrigade.
  • Het huurteam adviseert en informeert huurders over hoogte huren.
  • Het huurteam begeleidt (kwetsbare) huurders waar nodig richting Huurcommissie.
  • De Pandbrigade werkt aan verbetering van de leefbaarheid en veiligheid in Haagse wijken. Zij richt zich op het verminderen van overlast en gevaarlijke situaties in panden en handhaaft waar nodig.

Doelgroep

De focus van de pilot ligt vooral op de wijken met veel woningen die vermoedelijk onder de liberalisatiegrens liggen. De doelstellingen zijn:

  • Proactieve benadering van kwetsbare huurders, die zich meestal niet bij het gemeentelijke huurteam melden.
  • Inzicht in het type misstanden, het type huurders die slachtoffer zijn en de schaal waarop misstanden voorkomen.
  • Beter zicht op het type verhuurder die zich schuldig maakt aan slecht verhuurderschap.
  • Onderzoek naar grenzen voor de gemeente in de aanpak van malafide verhuurders.

De pilot is opgezet aan de hand van 3 pijlers:

Pijler 1. Koppeling gemeentelijk huurteam aan Haagse Pandbrigade
Door het huurteam nauwer te laten samenwerken met handhaving, kan op de locatie van een inspectie ook een huurprijscheck worden uitgevoerd.

Wanneer succes?
Als het lukt om meer huurders en vooral een andere categorie huurders te bereiken. Dit zijn vooral kwetsbare huurders die een woning huren waarbij sprake is van een combinatie van misstanden. Een geïntegreerde aanpak zorgt voor duidelijkheid, helderheid en een snellere aanpak bij huurder én verhuurder. Zo worden verschillende misstanden vanuit één punt aangepakt.

Pijler 2.  Versterken van informatiepositie van de gemeente
Het versterken van de informatiepositie richt zich aan de ene kant op de huurder en verhuurder, en aan de andere kant op de gemeentelijke organisatie. Vaak ontbreekt informatie over de problemen rondom hoge huren en andere misstanden. De verschijnselen zijn wel bekend, maar kunnen niet worden gekwantificeerd. Het huurteam komt alleen op verzoek van de huurder in actie. Daarnaast valt er ook nog veel te winnen binnen de gemeente op het gebied van registratie en monitoring.

Wanneer succes?
Als sprake is van één registratie- en monitoringssysteem, waardoor een goed beeld ontstaat van de excessen in de particuliere verhuurmarkt in Den Haag. Onder huurders zou versterking van de informatiepositie moeten leiden tot grotere zelfredzaamheid om zelf hun zaak op te kunnen pakken richting verhuurder of de Huurcommissie.

Pijler 3. Aanpakken hoge huren
Bij de aanpak van disproportionele hoge huren kunnen huurteams een belangrijke rol spelen.

Uitvoering

In de pilot is sprake van een actievere koppeling van het huurteam met de Haagse Pandbrigade. Dit kenmerkt zich onder meer door:

  • Onaangekondigde huisbezoeken door 2 personen, van het huurteam én de Haagse Pandbrigade.
  • Adressen geselecteerd op basis van onder meer overlastmeldingen.
  • De gezamenlijke bezoeken hebben geen handhavend karakter, maar zijn bedoeld om informatie te verzamelen. Waar misstanden zijn aangetroffen, is wél handhavend opgetreden.

De meerwaarde van deze combinatie is:

  • Kennisdeling tussen verschillende expertises én het gerichter kunnen helpen van de huurder bij misstanden.
  • Bij het vermoeden van te hoge huur kan huurder het huurteam machtigen om namens hem/haar op te treden richting verhuurder. Als verhuurder hierop niet reageert, spant de gemeente bij monde van huurteam namens huurder een zaak aan bij de Huurcommissie. Door deze actieve inmenging richting kwetsbare huurders bestaat wel het risico van spanningen tussen huurder en verhuurder.

Resultaten

Er zijn 170 onaangekondigde gezamenlijke huisbezoeken uitgevoerd. Alle respons van huisbezoeken is verwerkt in een speciale database. De resultaten daarvan worden geanalyseerd. Door de actieve werkwijze is een nieuwe, kwetsbare groep huurders aangetroffen. Zij beheersen de Nederlandse taal niet of matig en weten daardoor de weg naar het huurteam niet te vinden. Ze zijn niet op de hoogte van mogelijkheden of durven niet, mogelijk door intimidatie door de verhuurder).

Uitkomsten eerste scan huisbezoeken:

  • De huur is structureel te hoog.
  • Het onderhoud is matig tot slecht.
  • Een laag percentage van de bezochte woningen voldoet wat betreft onderhoud en huur.
  • Regelmatig worden woningen onterecht boven de liberalisatiegrens verhuurd.
  • In conflictsituaties staan huurders vaak machteloos tegenover verhuurders. Huurders worden met regelmaat geïntimideerd door verhuurder.
  • De kwetsbaarheid van de huurder is groot ten opzichte van de verhuurder. Het is moeilijk voor de overheid om in te grijpen en excessen te sanctioneren.
  • Door de actieve benadering van het huurteam in combinatie met de Haagse Pandbrigade wordt deze groep nu beter bereikt. Deze groep kwetsbare huurders kwam niet in beeld bij de reguliere werkwijze van het huurteam.
  • Gezamenlijke bezoeken kosten meer tijd dan reguliere controles. Tijdens het huisbezoek is er namelijk niet alleen een technische inspectie, maar wordt ook een uitgebreide vragenlijst met de huurder doorgenomen.
  • Soms worden huurders alsnog geïntimideerd. Daardoor kiezen ze ervoor om geen verdere acties te ondernemen en de procedure voor huurverlaging stop te zetten.
  • Bewoners met een tijdelijk huurcontract durfden vaak geen actie richting verhuurder te ondernemen uit angst voor represailles. Om geen tussentijdse opzegging of beëindiging van een tijdelijke huurovereenkomst te riskeren, durven huurders geen procedure voor huurverlaging te starten.

Onderzoeken

Naast de gezamenlijke huisbezoeken zijn 3 onderzoeken gestart om een beter beeld te krijgen van Goed Verhuurderschap in Den Haag.

1. Bureau Tabula Rasa: Onderzoek naar de redenen waarom misstanden niet worden gemeld door kwetsbare huurders.

Onderzoeksvragen Tabula Rasa

  • Nemen bewoners contact op met huiseigenaar over huurhoogte of onderhoudsklachten?  
  • Wat zijn hun ervaringen daarbij?
  • Wat is de reden waarom zij geen contact opnemen met het huurteam als meldingen bij de huiseigenaar geen bevredigend resultaat opleveren?

Adviezen/Uitkomsten onderzoek Tabula Rasa

Het is belangrijk dat de doelgroep weet dat het huurteam bestaat en waarvoor men bij het huurteam terecht kan. In de communicatie richting deze doelgroep moeten communicatiewijzen en media worden ingezet, waarmee ook mensen bereikt worden die niet of nauwelijks kunnen lezen of digitaal niet vaardig zijn. De doelgroep kan gefaciliteerd worden door letterlijk dicht in de buurt van de doelgroep komen, zoals tijdens huisbezoeken.

2. RIGO: Onderzoek naar de drijfveren van verhuurders in het kader van Goed Verhuurderschap.

Adviezen/Uitkomsten onderzoek RIGO

De gemeente moet samenwerken met verhuurders die zelf Goed Verhuurderschap willen stimuleren.
Onderhoud kan in het kader van Goed Verhuurderschap gekoppeld worden aan duurzaamheid.
Neem belangrijke tussenpartijen zoals makelaars en beheerders ook mee in de aanpak.

3. Enquête onder particuliere huurders: Om inzicht te krijgen in slecht verhuurderschap in Den Haag (nog niet afgerond).

Vervolg

De pilot is nog niet helemaal afgerond. Wat zijn de vervolgstappen?

  • Verdere analyse data op basis van huisbezoeken en mogelijke koppeling aan andere databestanden en systemen.
  • Structurele en effectieve koppeling van huurteam en Haagse Pandbrigade voor de periode na de pilot.
  • Inpassing huuradviesdiensten in huidige werksystematiek van Haagse Pandbrigade (onder meer door meldingen naar het huurteam, inclusief puntentelling op basis van Woningwaarderingsstelsel).
  • Versterking informatiepositie huurders. Door in te zetten op het vergroten van de zelfredzaamheid van huurders blijft meer tijd over voor begeleiding van de meest kwetsbare huurders.
  • Onderzoek: In hoeverre kunnen elementen uit de aanpak van Goed Verhuurderschap worden toegevoegd aan de huidige vergunningensystematiek, of in een eigen vergunningensysteem voor Goed Verhuurderschap worden opgenomen?

Relevantie

De gemeente Den Haag wil aan de hand van de resultaten van de pilot inzetten op signalering, preventie, zelfredzaamheid en handhaving. In het kader van signalering zal de structurele koppeling van het huurteam en Haagse Pandbrigade ertoe bijdragen dat malafide verhuurders beter in beeld komen. Door de informatiepositie van huurders te versterken, zal de meldingsbereidheid in het geval van misstanden groeien. Maar:

  • Op het gebied van ‘te hoge huur’ zelf mist de gemeente elk handhavingsinstrument.
  • De insteek blijft bij de handhaving beperkt tot ‘achterstallig onderhoud’.
  • De gemeente kan wel vaker handhaven in de vorm van bestuurlijke boetes op grond van overtreding van de Woningwet. Dit kan bij malafide verhuurders een prikkel zijn om de rest van de woningen ook in orde te brengen.
  • Als het gaat om de overige aspecten van malafide verhuurderschap, heeft de gemeente op het moment geen handhavingsinstrument.

Eventuele nieuwe wetgeving moet rekening houden met de zwakke positie van huurders ten opzichte van verhuurders, zeker in het geval van tijdelijke contracten, en de zwakke positie van de gemeente richting bepaalde vormen van slecht verhuurderschap, zoals te hoge huren en intimidatie. Er kan gedacht worden aan het bindend en publiekrechtelijk afdwingbaar maken van het Woningwaarderingsstelsel. Om te hoge huren aan te pakken kan een publiekrechtelijk boetesysteem ingesteld worden.

  • Daarnaast is het raadzaam om de beroepstermijnen los te laten, zodat een procedure voor huurverlaging via de Huurcommissie altijd mogelijk is. Dit voorkomt dat te hoge huren alleen in de eerste 6 maanden door de huurder kunnen worden aangekaart.
  • Ook is het aan te raden dat een privaatrechtelijk boetesysteem wordt ingesteld, waardoor de Huurcommissie de mogelijkheid krijgt om naast een huurverlaging ook een boete op te leggen.
  • De gemeente mist momenteel een integraal instrument om het fenomeen te bestrijden. Een mogelijkheid in dit kader is dat wordt ingezet op een verhuurdersvergunning,. Daarin kunnen  voorwaarden worden opgenomen die bij slecht verhuurderschap, zoals het vragen van een hogere huur dan het Woningwaarderingsstelsel toestaat, leidt tot intrekking van de vergunning. Daarnaast kunnen de mogelijkheden voor ‘naming and shaming’ van malafide verhuurders vergroot worden.