Pilot Goed verhuurderschap Groningen

In Groningen is bijna 80 procent van de kamerverhuurmarkt in handen van particuliere verhuurders. De meeste studenten huren naar tevredenheid. Maar er kwamen wel steeds meer klachten over ongewenst verhuurgedrag.

Achtergrond

Vaak begint het bij het vragen van te hoge huren. Wanneer studenten dan hun recht zoeken bij bijvoorbeeld de huurcommissie, blijkt dat een deel van de verhuurders huurders probeert weg te pesten door bedreiging en intimidatie. Veel studenten kiezen dan eieren voor hun geld. Zij verhuizen naar een andere kamer of gaan weer thuis wonen.

Daarom is in 2016 het Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag (MOV) opgericht: om de omvang van het ongewenste verhuurgedrag en de misdragingen in beeld te krijgen. Via het MOV, maar ook door overleg met studentenorganisaties zoals de Groninger Studentenbond (GSb), kamerverhuurinspecteurs en de politie is dat gebeurd.

Soms doet men aangifte bij de politie. Toch leiden de meeste aangiften niet tot vervolging. Het blijkt namelijk lastig om deze zaken strafrechtelijk rond te krijgen. Hierdoor wordt de student in feite aan zijn lot overgelaten en kan deze nergens meer zijn recht halen. Dit is zeer ongewenst en een groot probleem. Dit was de aanleiding voor verder onderzoek naar aanvullende instrumenten om ongewenst verhuurgedrag aan te pakken.

Doelstelling

Doel van het onderzoek: Hoe kan de gemeente een instrument in handen krijgen om ongewenst verhuurgedrag aan te pakken? In overleg met juristen is bepaald dat dit mogelijk zou moeten zijn op basis van de Gemeentewet, en de bevoegdheid om hier een verordening voor op te stellen. Op basis hiervan is een vergunningsstelsel onder de APV van Groningen opgesteld en per 1 januari 2019 ingevoerd.

Onderzoeksvragen

  • Welke handhaving is passend bij de aanpak van Goed Verhuurderschap?
  • Hiervoor wordt onder andere gekeken naar de juiste richting en de capaciteit van de partijen.
  • Welke objectieve toetsingscriteria zijn er voor wel of niet malafide verhuurders/bemiddelaars?
  • Welke rol kunnen huurteams bieden bij de handhaving van Goed Verhuurderschap?
  • Hoe kan de Handreiking Aanpak overlast en verloedering worden geactualiseerd en verscherpt?
  • Kan aanpassing van de wet mogelijkheden bieden voor effectievere handhaving malafide verhuurders?

Uitvoering

Bij de uitvoering van het nieuwe vergunningenstelsel lopen we waarschijnlijk tegen allerlei vragen aan, zoals:

  • Hoe kom je tot een casus?
  • Op basis van welke informatie?
  • Wanneer is sprake van voldoende informatie om stappen tegen een verhuurder te zetten?
  • Hoe kom je aan deze informatie?
  • Welke stappen, welke vormen van handhaving worden ingezet?  

Daarnaast willen wij het huurteam professionaliseren, zodat zij vooral richting de huurders een goede ondersteuning kunnen bieden in hun contact met verhuurders die slecht verhuurderschap vertonen. De eerste verkenningen hiervoor zijn al uitgevoerd met het huidige huurteam en een aantal gelieerde organisaties (Steunpunt Bemiddelingskosten, Kamer Advies Bureau). Om te kunnen bijhouden waar we tegen aan lopen als het gaat om invoering van het vergunningstelsel en de uitvoering, is een monitoringsysteem opgezet.

Risico’s invoering en uitvoering nieuwe vergunningensysteem:

  • Gewijzigde Groningse APV mogelijk niet voldoende juridisch houdbaar

Vanwege de handhaafbaarheid is de opstelling van de voorschriften breed voorbereid, in overleg met zowel juristen als handhavingsambtenaren. Wanneer het nieuwe stelsel onderuit gaat, bestaat daarnaast het risico op slechte publiciteit. Op strategische momenten tijdens de voorbereiding en procedure van de invoering van de nieuwe regels wordt de media benaderd, om de komende wijzigingen uit te leggen.

  • Neveneffecten van intrekken verhuurdersvergunningen voor huurders

Om dit risico te verkleinen kunnen woningcorporaties en andere verhuurorganisaties in de aanpak worden betrokken om op deze neveneffecten in te spelen bij de puntentoekenning. Daarnaast kunnen huurders worden bijgestaan bij het zoeken van alternatieve woonruimte.

  • Schadeclaims door verhuurders

Verhuurders dienen hun eigen verantwoordelijkheden te kennen.

  • Grote toename bezwaar- en beroepschriften door invoering nieuw stelsel

Het is belangrijk dat zo min mogelijk complicaties ontstaan voor goedwillende verhuurders.

Resultaten

De pilot is nog niet afgerond. Dat kan pas als er een handhavingszaak is en de rechtbank een uitspraak heeft gedaan over het vergunningstelsel. Dat is nog niet gebeurd. Daarom zijn er ook nog geen resultaten en is er nog geen informatie over de juridische risico’s van een dergelijk vergunningstelsel.

De pilot leverde al wel belangrijke inzichten op:

  • Goed inzicht in de doelgroep is belangrijk. Zowel voor diegenen die je aan wilt pakken, als diegenen die je wilt steunen.
  • Het is moeilijk om de doelgroep die je wilt helpen ook zover te krijgen dat ze actief melding (blijven) maken van niet te tolereren verhuurpraktijken. Redenen zijn:
  • Er blijft natuurlijk sprake van een zekere afhankelijkheidspositie, die niet gelijkwaardig is. Daar moet bij de instandhouding van zo’n stelsel continu aan gesleuteld worden, zodat het stelsel niet een papieren tijger wordt.
  • Het lijkt of de invoering van het vergunningstelsel enigszins een preventieve werking heeft gehad, omdat in eerste instantie minder meldingen van ongewenst verhuurgedrag werden gedaan. De cijfers zijn ondertussen weer op het niveau van voor de invoering van het vergunningstelsel.

Om de organisatorische en financiële consequenties van het invoeren van een nieuw vergunningstelsel te kunnen bepalen, is een monitoringssysteem ontwikkeld. Het monitoringssysteem biedt inzicht in de gemaakte uren voor de invoering en uitvoering van het vergunningstelsel.

Op 1 januari 2019 startte de uitrol van de verhuurdersvergunning. Alle verhuurders die op 1 januari 2019 in bezit waren van een onttrekkingsvergunning kregen een verhuurdersvergunning. Het ging om:

  • ongeveer 5.300 vergunningen;
  • ongeveer 2.000 vergunningaanvragen voor meer maatwerk (bijvoorbeeld bij niet-geregistreerde omzettingsvergunningen en omgezette bedrijfsgebouwen);
  • 40 vergunningverleningen voor bemiddelingsbureaus.

In 2019 is daarmee het grootste deel van de vergunningen ingevoerd.  

Tijdens deze fase van de pilot zijn ook afspraken gemaakt met de Groninger Studentenbond over het MOV en communicatie en voorlichting aan studenten. Zo is onder meer een flyer ontworpen en verspreid bij de introductieweek voor studenten.

In 2020 wordt de pilot gericht op de uitvoering en handhaving van de vergunning. De insteek is om een concrete casus rondom ongewenst verhuurgedrag op te pakken, en hierop handhaving in te zetten om daarmee de effectiviteit van het stelsel te testen. Het is de verwachting dat handhaving een langdurig traject wordt. Allereerst moet voldoende bewijslast worden verzameld voordat de handhaving kan worden ingezet. Daarna zal zeer waarschijnlijk juridische strijd ontstaan met de betreffende verhuurder.

Uiteindelijk moet een rechterlijke uitspraak duidelijkheid geven over de effectiviteit van het vergunningstelsel. Goede communicatie en voorlichting richting de doelgroep blijft een aandachtspunt. De professionalisering van het huurteam en het oprichten van een Steunpunt Huren moet hier een belangrijke rol in gaan spelen. Het Steunpunt Huren moet eind 2020 operationeel zijn.

Revelantie

  • De resultaten van de invoering zijn vooral interessant voor gemeenten die ook overwegen een dergelijk vergunningstelsel in te voeren. Deze gemeenten kunnen gebruik maken van het onderzoek naar de vorm en inhoud van het vergunningstelsel, en de zaken waar men tegen aan loopt bij invoering van het stelsel, bijvoorbeeld op het vlak van benodigde capaciteit en financiële middelen.
     
  • Door opname in de APV blijft het stelsel voor de komende jaren in ieder geval in stand. Daarmee is het een blijvende stok achter de deur voor de onwelwillende verhuurder.
     
  • Als het vergunningstelsel juridische is getoetst, kan het een voorbeeld zijn voor vertaling naar landelijke wetgeving. Dan hoeft niet elke gemeente haar eigen vergunningstelsel op te tuigen.
     
  • Huurders kunnen hun recht halen bij de Huurcommissie wanneer sprake is van te hoge huren. Maar malafide verhuurders zijn niet onder de indruk als ze toch al teveel geïnde huur moeten terugbetalen. Vervolgens is juist de stap naar de Huurcommissie vaak het begin van de bedreiging en intimidatie door de verhuurder.