Pilot Goed verhuurderschap Rotterdam

Discriminatie op (een deel van de) woningmarkt is aanzienlijk. Dat bleek in 2018 uit diverse landelijke en lokale praktijktesten. Ook de bereidheid van een groot deel van de makelaardij om ‘mee te bewegen’ met discriminerende eisen was groot. Daarop werd het Rotterdamse college gevraagd om een onderzoek naar discriminatie bij de verhuur van woningen. De pilot bevindt zich nu in de tweede fase: de ontwikkeling van vervolgactiviteiten en instrumenten om discriminatie tegen te gaan. 

Op basis van de eerste resultaten is de verwachting dat een structurele wijziging van het verhuurproces, door een transparantere en eerlijke selectieprocedure (bijvoorbeeld door anonimiseren van huurdersprofielen), leidt tot terugdringing van discriminatie op de woningmarkt. De verschillende fasen van de pilot creëren waarschijnlijk ook meer bewustwording van het bestaan van discriminatie en de strafbaarheid daarvan.

Doelstelling

Hoofddoel van de pilot: terugdringen van discriminatie bij de verhuur van woningen. Hiervoor zijn verschillende onderliggende doelstellingen en onderzoeksvragen geformuleerd:

  • Inzicht bieden in huursector en huurproces: welke kenmerken en selectiecriteria wegen mee bij werving en selectie van huurders?
  • Inventarisatie van de beïnvloedingsmogelijkheden van deze context en passende maatregelen om discriminatie terug te dringen, bijvoorbeeld door praktijktesten.
  • Ontwikkeling van instrumenten om discriminatie bij woningverhuur tegen te gaan en verhuurproces transparanter en eerlijker te maken. Onder andere door:
  • creëren van bewustzijn over discriminerende eisen en de onrechtmatigheid daarvan, zowel bij huurders, verhuurders en makelaars.
  • Worden betrokken woningmarktpartijen met discriminerende eisen geconfronteerd?
  • Welke elementen van de woningmarkt leiden tot een context waarin discriminatie mogelijk is?
  • Hoe kunnen huurwoningen van woningcorporaties in de vrije sector gereguleerd worden aangeboden, en hoe de gemeente hierop kan sturen?

Uitvoering

De uitvoering van de pilot gebeurt in twee fases.

Eerste fase:

  • veldverkenning woningverhuur in particuliere en sociale sector (bronnenonderzoek, interviews makelaars, uitvoeren praktijktest).
  • Ontwikkeling vervolgactiviteiten op basis van uitkomsten en eventueel (extra) anti-discriminatie instrumenten.
  • Uitvoering vervolgactiviteiten, en implementatie eventueel (extra) ontwikkelde instrumenten.
  • Verspreiding ontwikkelde werkwijzen, methoden en instrumenten onder andere gemeenten.

    (*risico: het ontwikkelen van de instrumenten is voor een groot deel afhankelijk van de inzet van betrokkenen, namelijk makelaars en verhuurders.)

In het afgelopen jaar (2019/2020) is een eerste analyse gemaakt van de situatie. Verschillende partijen zijn benaderd, waaronder vertegenwoordigers van de branche (NVM, VBO), maar ook steden als Berlijn en Gent, vanwege hun ervaring met praktijkonderzoek op de woningmarkt. Daaruit kwam naar voren dat alleen al het doen van onderzoek leidt tot een aanzienlijke vermindering van discriminatie, en het creëren van bewustwording en draagvlak.

Op 12 december 2018 is ook een bijeenkomst georganiseerd met wethouder Wijbenga (discriminatiebestrijding) voor makelaars en woningeigenaren, met als doel:

  • benadrukken belang van een discriminatievrije woningmarkt.
  • informeren over ontwikkelingen/inspanningen gemeente voor creëren bewustwording en draagvlak.
  • toelichten van de gemeentelijke ambitie om huurdiscriminatie aan te pakken met branche, aangesloten en individuele makelaars en particuliere woningbezitters.
  • onderzoeken hoe deelnemers aankijken tegen discriminatie op de woningmarkt en leefbaarheid in bepaalde wijken.

Tweede fase:

In de tweede fase van de pilot gaat het team aan de slag met het creëren van draagvlak onder makelaars en verhuurders door:

  • het organiseren van een online bijeenkomst in het voorjaar van 2021 met verhuurbemiddelaars waaronder makelaars, brancheverenigingen en verhuurders. Idee: minstens vijf verhuurbemiddelaars of een brancheorganisatie of grote verhuurders samen laten werken aan de pilot ‘Transparante en objectieve screening.’ Doel: transparantere en objectieve selectieprocessen voor verhuur, bijvoorbeeld door anonimiseren van huurdersprofielen.
  • het sturen op gereguleerd aanbieden voor vrijesectorhuurwoningen door woningcorporaties. (bijvoorbeeld via Woonnet Rijnmond)

Resultaten

De pilot bevindt zich in de tweede fase: de ontwikkeling van vervolgactiviteiten en instrumenten om discriminatie tegen te gaan. De eerste fase leverde de volgende resultaten en inzichten op: 

  • Makelaars en verhuurders (in de vrije sector) zijn vooral op zoek naar een betrouwbare huurder die de huur op tijd betaalt en de woning in goede staat achterlaat. Bij het afwegen van deze betrouwbaarheid kunnen allerlei factoren een rol spelen: inkomen, indruk van iemand, of de woning passend wordt gevonden, persoonlijke wensen verhuurder, wel/geen klik tussen huurder en verhuurder. Welke kenmerken precies worden meegewogen, hangt af van makelaar en verhuurder.
  • Naam van huurder kan selectiecriterium zijn. De werving en selectie van huurders is daarmee een ondoorzichtig proces. Omdat in dit proces subjectieve oordeelsvorming plaatsvindt, bestaat er risico op discriminatie. Omdat verhuur binnen de vrije sector ongereguleerd is en de selectiecriteria wisselend en vaag zijn, bestaat dit risico vooral hier.
  • Weinig makelaars waren bereid mee te werken aan het onderzoek. Daardoor was sprake van een klein respons, maar wel groot genoeg om inzicht te krijgen in het verhuurproces. De makelaars die wel meewerkten, vermoeden dat andere makelaars niet willen meewerken omdat zij het te druk hebben, of omdat de gemeente hen vaker vraagt voor zaken waar zij niet voor gecompenseerd worden.
  • Het aanbodmodel voor sociale huurwoningen van woningcorporaties lijkt een goed werkend en transparant systeem. Er is weinig subjectiviteit mogelijk in het verhuurproces. Daardoor is weinig risico op discriminatie. Het proces van andere verhuurders is divers ingericht en verschilt per verhuurder of makelaar.
  • Een krappe huurmarkt betekent dat verhuurders en makelaars de huurders voor het uitkiezen hebben. De kandidaat met het ‘beste’ profiel, maakt de meeste kans op de woning. Dit betekent voornamelijk iemand die kan aantonen dat hij een goed inkomen heeft en een ‘normale’ huurder is. Kandidaten met bepaalde kenmerken kunnen buiten de boot vallen door het bestaan van stereotype beelden over mensen met deze kenmerken: dat zij de huur niet op tijd betalen, criminele activiteiten vanuit de woning ondernemen of een woning uitwonen.
  • Per stap in het proces van verhuren kan  – in meer of mindere mate - sprake zijn van deze subjectieve oordeelsvorming:
  • Vooral bij kleine verhuurders lijkt er meer risico op discriminatie te zijn. Deze verhuurders hebben vaak maar een of twee woningen voor verhuur. Zij dragen hierdoor een groter financieel risico wanneer de verhuur een keer ‘fout’ gaat.
  • Verhuurders met een grote portefeuille kunnen dit risico beter dragen en zoeken voornamelijk continuïteit: huurders die voor een lange periode in de woning wonen. Ook kopen door de lage rentestanden steeds meer mensen een woning in Rotterdam voor de verhuur als investering. Dit verdringt niet alleen starters, maar maakt dus ook het risico op discriminatie groter.

Vervolg

In het verkenningsfaserapport zijn verschillende aanbevelingen gedaan voor de rest van het project. De uitwerking daarvan is onderdeel van de tweede en huidige fase van de pilot. Deze fase bestaat uit 4 verschillende sporen.

1. Pilot ‘Transparante en objectieve selectie en screening’

Onderzoek mogelijkheden voor objectieve screening huurders door:

  • het afsluiten van een charter.
  • makelaars, grote verhuurders en woningcorporaties te verleiden hun eigen handelen te laten beoordelen door het College voor de Rechten van de Mens.

2. Informatievoorziening

In dit kader wordt gewerkt aan het verbeteren van de informatievoorziening, ook door samenwerking met partijen in binnen- en buitenland.

3. Onderzoek verschillende aspecten met betrekking tot discriminatie op de huurmarkt.

  • uitvoering praktijktesten die discriminatie meten.
  • onderzoek perspectief woningzoekenden.
  • onderzoek face-to-face-vormen in contact tussen een huurder en een makelaar, of verhuurder.

4. Aanpassen woonbeleid

Aanbevolen wordt om mensenrechtelijke criteria als uitgangspunt te nemen bij de ontwikkeling hiervan. Aandachtspunten zijn:

  • Monitoring van toename particuliere verhuurders op de woningmarkt, omdat dit effect heeft op het voorkomen van discriminatie.
  • Doorvoeren van wijziging in woonbeleid, waarbij vrijesectorwoningen van woningcorporaties gereguleerd worden aangeboden.

Relevantie

Eén van de doelstellingen van de pilot is het delen van kennis over dit fenomeen en de aanpak ervan, om discriminatie in het verhuurproces terug te dringen en uit te bannen. De resultaten van de pilot zijn namelijk ook relevant en toepasbaar voor andere gemeenten. Daarom wordt op 5 oktober 2020 een masterclass georganiseerd voor gemeenten waarin de resultaten van de Rotterdamse veldverkenning worden gedeeld.

Uitvoering van de tweede fase:

  • Op 1 maart is een Webinar geweest met verhuurders, brancheorganisaties en makelaars over het actieplan Goed Huren en Goed Verhuren. Als vervolg hierop zijn diverse ‘woontafels’ gepland met thema’s uit het actieplan waarvoor belanghebbenden zich kunnen inschrijven. Eén tafel gaat, in meerdere sessies, in op het thema ‘eerlijk toewijzen’. Doel van deze woontafel is het ophalen van inzichten voor de ontwikkeling van een objectief en een transparant verhuurproces.
  • RADAR gaat onderzoek doen naar discriminatie-ervaringen onder woningzoekenden. Deze verhalen, de stem van slachtoffers, zijn van belang om te laten horen in het gesprek met verhuurders en makelaars. Ook willen we met dit onderzoek zicht krijgen op hoe (aspirant-)huurders omgaan met discriminatie. Doel is om te leren hoe je discriminatie sneller herkent en voorkomt.
  • Er komt een campagne gericht op huurders en verhuurders om bewustwording te bevorderen en vooroordelen/discriminatie tegen te gaan en er is een workshop en training ontwikkeld voor verhuurbemiddelaars/makelaars. Doel is o.a. om te leren hoe je omgaat met discriminatoire vragen.
  • Onderdeel van de campagne is de inzet van een webpagina van de gemeente met informatie over discriminatie en hoe en waar dit kan worden gemeld.