Pilot Goed Verhuuderschap Schiedam

Schiedam kent een aantal sociaaleconomisch zwakkere wijken. Daar zijn veel particuliere verhuurders van relatief goedkope woonruimten. Deze verhuurders richten zich voornamelijk op kwetsbare doelgroepen zoals arbeidsmigranten. Overtredingen bij huisvesting van kwetsbare doelgroepen, zoals overbewoning, onevenredig hoge huren en tijdelijke huurovereenkomsten zijn eerder regel dan uitzondering. Daarom wilde Schiedam meer inzicht in het fenomeen huisjesmelkers. Om op basis daarvan de handhavingsinstrumenten uit te breiden om dit fenomeen tegen te gaan.

  • Schiedam ontwikkelde hiervoor een dashboard waar signalen over huisjesmelkers en huisjesmelkersgedrag in kaart worden gebracht. Op basis daarvan wordt onderzoek gedaan naar de feitelijke situatie, en wordt gekeken naar eventuele handhavende ingrepen of andere interventies.
  • Er kwam ook een nieuw instrument om huurdersuitbuiting tegen te gaan: opname in de APV van ’Afdeling 10c Tegengaan uitbuiting en onevenredige benadeling huurders’. Deze afdeling vindt grondslag in artikel 149 van de Gemeentewet. Daarmee kan commerciële verhuur en commerciële verhuurbemiddeling vergunning plichtig worden gemaakt. Met zo’n vergunningplicht wordt screening op basis van de Wet BIBOB mogelijk.

Doelstelling

De pilot kent meerdere doelstellingen:

  • Verbeteren van het (ver)huurklimaat in Schiedam.
  • Aanpakken van excessen van huisjesmelkerij en malafide pandeigenaren.
  • Structurele verbetering van het woon- en leefklimaat voor bewoners.

Onderzoeksvragen

  • In hoeverre biedt het vergunning plichtig maken van commerciële verhuur en verhuurbemiddeling mogelijkheden om malafide praktijken en huisjesmelkerij tegen te gaan?
  • Biedt de Gemeentewet op deze wijze voldoende wettelijke grondslag ten opzichte van het juridisch ‘zware’ eigendomsrecht?
  • Draagt de verhuurdersvergunning bij aan het doorbreken van de trend waarbij steeds meer panden worden opgekocht om aan kwetsbare doelgroepen te verhuren?

In dit kader wordt een antwoord gezocht op een divers aantal vragen:

  • Hoe ga je om met familieleden die mede-eigenaar zijn van panden waar iets is misgegaan?
  • Hoe voorkom je schijnconstructies, of het omzeilen van intrekking van de vergunning door het bezit bij iemand anders onder te brengen?
  • Kan de gemeente bijsturen bij gedrag dat niet wenselijk is, maar ook niet direct verboden? De pilot levert ervaring op over het organiseren van data van partners en het vormen van dossiers voor handhaving. Daarbij wordt ook aandacht besteed aan het zorgen voor voldoende voorzienbaarheid van de maatregel bij verhuurders en bemiddelaars.

De pilot blikt ook vooruit op het toezien op en de handhaving van de verhuurdersvergunning. Zo wordt onder meer gekeken naar:

  • Hoe ziet een effectieve controle eruit?
  •  Hoe ga je om met de eerste overtredingen nadat een verhuurdersvergunning is verleend? Intrekking van de verhuurdersvergunning is een zwaar middel, dat ook gevolgen heeft voor de zittende huurders in het pand.

Uitvoering

Uit bovengenoemde doelstellingen kwamen de volgende concrete acties en inzichten:

  • Opstelling projectplan en beleidslijn.
  • Inzicht in verloop opkoop- en verhuurproces panden aan kwetsbare doelgroepen.
  • Door dossiervorming in beeld gebracht voor welke verhuurders aanpak via de verhuurdersvergunning geldt.  
  • Inzetten op bewustwording bij zowel interne als externe partners over thema en aanpak via verhuurdersvergunning. Hierbij zijn ketenpartners zoals politie en het Regionaal Informatie en Expertise Centrum (RIEC) betrokken, waarmee nauw wordt samengewerkt.

Vervolgfasen pilot

  • Ontwerpen beleid voor aanpak.
  • Start aanwijzen nieuwe verhuurders.
  • Behandeling bezwaar- en beroepzaken die uit de aanwijzingen voortkomen.
  • Uitwerking handhavingsproces.
  • Start handhaving op vergunningen en daaraan verbonden voorwaarden.
  • Doorontwikkeling signalendashboard.
  • Optimalisering proces op basis van opgedane ervaring en kennis.

Risico’s aanpak slechte verhuurpraktijken op grond van artikel 10c van de APV

  • Wettelijke basis vanuit Gemeentewet is ontoereikend voor een dergelijk beleid.
  • Aanpak kan leiden tot verslechtering relaties met verhuurders met mogelijk nog wel bonafide intenties.
  • Aanpak kan zorgen voor daling in aanbod particuliere huurwoningen/mogelijk toename huurdersintimidatie.
  • Ontstaan van mogelijke schijnconstructies in beheer en verkopen van panden.

Resultaten

Eind 2020 is een tussenevaluatie van de pilot. In 2021 wordt de hele pilot geëvalueerd. Maar de pilot leverde al meerdere resultaten op.

  • Het proces van de verhuurdersvergunning is bij 4 verhuurders in gang gezet.
  • 15 verhuurders komen mogelijk in aanmerking voor aanpak via de verhuurdersvergunning.
  • Bij 1 verhuurder worden nu de voorwaarden voor de vergunning vastgesteld.
  • Bij 3 andere verhuurders is de analyse rond om de aanpak via de verhuurdersvergunning te starten.

Het gehele proces bestaat uit pionieren, waarbij het bereiken van overzichtelijke stappen en een goede analyse op het wegen van signalen belangrijk is.

In overleg met betrokken professionals heeft de pilot geleid tot:

  • een procesbeschrijving;
  • een verdere optimalisering van het dashboard voor de aanpak;  
  • een watchlist met verhuurders die mogelijk in aanmerking komen voor de aanpak;
  • een goede samenwerking voor het uitwisselen van informatie, door de politie proactief te betrekken in het proces;
  • goed gebruik van de mogelijkheden van de RIEC-omgeving, wanneer een verhuurder binnen de RIEC-casuïstiek valt.

De pilot heeft daarnaast ook tot meerdere inzichten geleid:

  • Er zijn partijen die in aanmerking lijken te komen voor de verhuurdersvergunning.
  • De uitdaging ligt daarbij in wettelijke mogelijkheden en reikwijdte als het gaat om betrokken familieleden of zakelijke partners.
  • Data van betrokken tussenpersonen (zoals een lijst van verhuurde panden) is een belangrijke dataset die nog niet in openbare bronnen te vinden is.
  • Deze data zegt bijvoorbeeld iets over welke eigenaren in beeld moeten komen als mogelijk malafide.

De APV is al gewijzigd. Er is extra capaciteit in de vorm van 1 structurele FTE aangevraagd, maar het is nog onbekend of deze ook wordt toegewezen. Het vervolg van de pilot is afhankelijk van onder andere de beschikbare middelen, het effect van de maatregel en het verloop van eventueel bezwaar en beroep en landelijke wetgeving op dit gebied.

Relevantie

  • Wij zien dit instrument als de ultieme oplossing in de handhavingsstrategie tegen de malafide verhuurder. De panden van een pandeigenaar die aantoonbaar zijn gedrag niet verandert, kunnen als vergunning plichtig worden aangewezen. Deze vergunning kan dan geweigerd of ingetrokken worden.
  • Het is daarnaast mogelijk dat er een preventieve werking uitgaat van dit instrument: het loont niet om als malafide verhuurder in Schiedam te opereren.
  • De pilot levert veel informatie over de aanpak van malafide verhuurders. Deze kennis, ervaringen en inzichten kunnen met andere gemeenten gedeeld worden. Als het succesvol blijkt, kan een waterbed worden voorkomen als andere gemeenten een soortgelijke vergunningsplicht in de APV opnemen.
  • Daarnaast laat de pilot zien dat je als gemeente de gebruikte wettelijke grondslag breder in kan zetten dan eerder werd aangenomen.
  • Het belang van de resultaten is uiteraard voor een deel afhankelijk van de houdbaarheid van de wijziging van de APV. Schiedam gaat er wel vanuit dat binnen de bestaande wetgeving de geformuleerde doelstellingen kunnen worden gerealiseerd. Maar deze aanpak benadrukt wel het gebrek aan zicht op tussenpersonen in de verhuur. Nieuwe wetgeving zou mogelijk kunnen voorzien in een plicht om in een register bij te houden welke panden door de tussenpersoon worden verhuurd of gebruikt.