Pilot Goed Verhuurderschap Tilburg

In Tilburg bestaan sterke signalen dat verhuurbemiddelaars meewerken aan excessen op de woningmarkt, zoals huisjesmelkerij, discriminatie en uitbuiting van arbeidsmigranten. Daarom worden de mogelijkheden onderzocht om binnen de Algemene Plaatselijke Verordening, of binnen een nieuwe verordening een instrument te creëren om malafide verhuurbemiddelaars tegen te werken. Hiervoor is een onderzoek gestart naar de mogelijkheid van een vergunningsplicht voor verhuurbemiddelaars.

Doelstelling

Het doel van de pilot is het creëren van een meer betrouwbare bemiddelingsbranche in de gemeente Tilburg. Daarmee dragen we ook bij aan het vergroten van de leefbaarheid en veiligheid, het verminderen van woonoverlast en het tegengaan van uitbuiting van kwetsbare groepen (bijvoorbeeld arbeidsmigranten, sekswerkers, mensen met een verstandelijke beperking). Dat doen we door:

  • Verstoring van het verdienmodel van bemiddelaars die meewerken aan excessen op de woningmarkt.
  • Invoering van een vergunningplicht voor verhuurbemiddelaars.

De Tilburgse pilot bevindt zich nu nog in een onderzoeksfase. In deze fase worden verschillende vragen onderzocht, die leiden tot een effectieve aanpak van malafide bemiddelaars:

  • Wat is het probleem op de Tilburgse verhuurmarkt?
  • Hoe groot is het probleem?
  • Wie heeft hier last van?
  • Kunnen we dit (voor een deel) oplossen, en zo ja, hoe?
  • Is een verhuurbemiddelingsvergunning een passend instrument?
  • Zijn er nog andere oplossingen?

Bij een vergunningplicht horen ook vergunningsvoorwaarden die moeten worden nageleefd door de bemiddelaar. De pilot richt zich dus ook op het formuleren van deze vergunningsvoorwaarden. Daarom worden meerdere mogelijke verplichtingen voor de bemiddelaar onderzocht, zoals:

  • Zorg dragen voor geen (woon)overlast;
  • Huurovereenkomst in een voor de huurder begrijpelijke taal.

Bij de huisvesting van arbeidsmigranten:

  • Geen bepalingen in overeenkomst die zien op het inhouden van de huur op het loon.
  • Huisvesting moet voldoen aan het SNF-keurmerk (Stichting Normering Flexwonen).

De gemeente kijkt daarnaast naar voorwaarden die toezien op niet meewerken aan wetsovertredingen, zoals:

  • Dubbele bemiddelingskosten.
  • Bemiddeling van woonruimte wanneer dit strijd oplevert met het Bouwbesluit (zoals bij brandonveiligheid, onvoldoende daglichttoetreding, of een te kleine ruimte per bewoner).

Aanvullend hierop wordt bekeken in hoeverre de bemiddelaar verplicht kan worden om de huurder te wijzen op:  

  • Inschrijving bij de gemeente
  • De huurbescherming
  • Niet-dwingende wettelijk bepalingen

Hieronder vallen onder meer de huurprijsregelgeving, waaronder de redelijke huurprijs in het kader van het Woningwaarderingsstelsel (WWS) en de mogelijkheid daarover informatie in te winnen. Bijvoorbeeld via www.rijksoverheid.nl, www.huurcommissie.nl of bij een gemeentelijke instantie.

Ook wordt gekeken of de bemiddelaar verplicht kan worden de gemeente te wijzen op verhuring. De gemeente kan dan de huurder informeren over huurprijsregelgeving, zelfs als deze zich niet inschrijft.

Uitvoering

De Tilburgse pilot bevindt zich nog in de onderzoeksfase. Deze fase neemt in verhouding tot de rest van de pilot de meeste tijd in beslag, en is koersbepalend voor het vervolg. Daarna komt een advies. Dat is de basis voor het project.

In de week van 4 mei 2020 is een Project Start Up (PSU) voor de pilot Goed Verhuurderschap afgerond. Voor de PSU is er een inventarisatie gedaan onder betrokkenen en vastgelegd. Dit document is nog niet afgerond. Betrokkenen konden input leveren op het document in aanloop naar de PSU's op 28 april en 7 mei 2020. Tijdens deze PSU's stelden betrokkenen aan elkaar vragen ter verduidelijking. In overleg wordt bepaald wat de precieze reikwijdte van het project wordt.

  • Alle betrokken disciplines binnen gemeente Tilburg verzamelden tijdens de PSU informatie en reacties op de onderzoeksvragen en doelstellingen van de pilot.
  • Een deel van de betrokkenen gaat aan de slag in werkgroepen om:
  • uit de opgehaalde antwoorden de rode draad te pakken;
  • te analyseren;
  • te komen tot een advies voor het vervolg.

Mogelijk risico aanpak
Het middel, de verhuurbemiddelingsvergunning, staat niet in verhouding staat tot het doel: de Tilburgse verhuurbemiddelingsbranche meer betrouwbaar maken. Dit moet het vervolg van de pilot uitwijzen. Na afronding van alle PSU's wordt een plan van aanpak opgemaakt. Daarin worden onder meer de targets voor de pilot opgenomen.

Resultaten

Het belangrijkste inzicht tot nu toe is dat de onderzoeksfase de belangrijkste fase is, want:

  • In de onderzoeksfase beantwoordt men samen de vragen en komt samen tot een gedragen conclusie en advies.
  • Deze fase bepaalt de rest van het project. Daarom mag hier ruim de tijd voor worden genomen (Dit inzicht komt ook voort uit de Tilburgse ervaring met de introductie van de autoverhuurvergunning. Daar zijn veel lessen uit getrokken).
  • Uit de onderzoeksfase moet blijken wat de problematiek is, en welk (al dan niet gemeentelijk) instrument de best passende oplossing hiervoor is.
  • Het is voorstelbaar dat als een verhuurbemiddelingsvergunning wordt ingevoerd, dit niet alleen voor de duur van de pilot geldt, maar voor een langere niet nader te bepalen periode. De pilot kan dus zorgen voor een structurele aanpassing van de aanpak van Goed Verhuurderschap door de gemeente Tilburg.

Relevantie

  • De resultaten van de Tilburgse pilot zijn relevant voor de handhaving van Goed Verhuurderschap in andere gemeenten met vergelijkbare problemen. De pilot biedt namelijk directe ervaring met een nieuw instrument: de verhuurbemiddelaarsvergunning. Het is de verwachting dat hiervoor geen aanvullende landelijke wetgeving nodig is, en op grond van bestaande bevoegdheden mogelijk is. Wordt de vergunningsplicht niet nageleefd? Dan kan daarop direct gehandhaafd worden. Door de verschillende eisen van een goede bemiddelaar concreet te maken, kun je de bewijslast voor het niet naleven van de vergunningsvoorwaarden eenvoudiger bewijzen. In tegenstelling tot vele andere malafide praktijken.
  • Daarnaast gaat van een vergunningplicht mogelijk ook een preventieve werking uit, zoals blijkt uit de ervaringen van de gemeente Tilburg met de introductie van de autoverhuurvergunning. In de nasleep van deze introductie was sprake van diverse verplaatsingen en opheffingen in deze branche. Naar aanleiding van de pilot kan de conclusie zijn, dat de aanpak van verhuurbemiddelaars geholpen zijn met een aanvullend instrumentarium.
  • Maar: verhuurbemiddelaar is een vrij beroep waaraan landelijk geen nadere eisen worden gesteld, zoals een verplichte inschrijving in een register, opleiding of beëdiging. Eigenlijk kan iedereen verhuurbemiddelaar worden. Dit geldt ook voor makelaars, maar ook uitzendbureaus die in huisvesting bemiddelen voor hun werknemers (zoals vooral bij arbeidsmigranten). Hierdoor is het op gemeentelijk niveau ook niet mogelijk daaraan verdere eisen te stellen, in vergunningsvoorwaarden bijvoorbeeld.