Procedure ontbinden huurcontract

Behalve bij ontbinding van het huurcontract wegens wanprestatie is er altijd een opzegging nodig om een huurovereenkomst te beëindigen. Dit geldt zowel voor de verhuurder als voor de huurder.

Een opzegging moet altijd per aangetekende brief of via een deurwaarder gebeuren. De huurder kan de huurovereenkomst zonder opgaaf van redenen opzeggen. De verhuurder kan de huurovereenkomst alleen opzeggen op grond van een of meer van de redenen die bij vijf redenen om de huurovereenkomst op te zeggen zijn genoemd. Dan wordt de huurovereenkomst pas beëindigd als de huurder schriftelijk instemt met de huuropzegging. Doet hij dat niet, dan kan de huurovereenkomst alleen beëindigd worden door tussenkomst van de rechter.

Vaste huurperiode

Een huurcontract dat voor een vaste periode is aangegaan, kan niet door opzegging van huurder of verhuurder eindigen voor de afgesproken tijd is verstreken. Als een huurder een woning voor een jaar huurt en na een half jaar weg wil, kan hij toch pas de huur beëindigen tegen het einde van de termijn. Als de verhuurder instemt met een voortijdige beëindiging, hoeft de huurder vanzelfsprekend niet tot het einde van de termijn te wachten. Een huurovereenkomst die voor een vaste periode is aangegaan, eindigt niet vanzelf als die periode verstreken is.

Voor beëindiging van de huurovereenkomst is opzegging van de huur door huurder of verhuurder nodig. Daarbij zijn ze wel gebonden aan de overeengekomen vaste periode. Bovendien is de verhuurder verplicht de opzeggingsgrond in zijn huuropzegging te vermelden. Geen andere opzeggingsgronden dan die bij vijf redenen om de huurovereenkomst op te zeggen genoemd, kunnen daarbij worden gehanteerd. Als de huurder niet instemt met de opzegging door de verhuurder, kan alleen de rechter de huur beëindigen.

Termijnen bij opzeggen

Bij het opzeggen moet de verhuurder zich houden aan een termijn van minimaal drie maanden. Voor elk jaar dat de huurder onafgebroken in de woning heeft gewoond, komt er een maand bij met een maximum van drie maanden. De opzegtermijn kan zo oplopen tot minimaal zes maanden. Als de verhuurder dat wil, mag hij een langere termijn aanhouden. Als de huurder de huur wil beëindigen, is de opzegtermijn gelijk aan de betalingstermijn, met een minimum van een en een maximum van drie maanden. De huurder is vrij om een langere opzeggingstermijn te hanteren. Deze wettelijke termijnen gelden ook als er mondeling of schriftelijk andere opzegtermijnen zijn afgesproken. Alleen als huurder en verhuurder tijdens de huurovereenkomst overeenkomen de huur op kortere termijn te beëindigen, hoeven zij de wettelijke minimale opzegtermijnen niet aan te houden.

De verhuurder zegt de huur op met vermelding van de wettelijke reden(en) en per aangetekende brief of via een deurwaarder. Als er medehuurders zijn, moeten zij op dezelfde wijze afzonderlijk een opzegging ontvangen. Tevens moet de verhuurder aan de huurder en eventuele medehuurder(s) vragen om binnen zes weken schriftelijk te laten weten of zij akkoord gaan met de huuropzegging.

Naar de rechter

Als een huurder niet instemt met de huuropzegging, kan de verhuurder na zes weken vanaf de huuropzegging naar de rechter gaan. Hij kan dan vorderen dat de rechter het tijdstip zal bepalen waarop de huur zal eindigen. Aan een procedure bij de rechter kunnen kosten zijn verbonden. Bij zijn beslissing kijkt de rechter alleen naar de reden(en) die de verhuurder in zijn opzegging noemt. Als hij de vordering afwijst, loopt de huur gewoon door. Wijst hij de vordering toe, dan stelt de rechter ook de dag vast waarop de huurovereenkomst wordt stopgezet en de dag waarop de huurder de woonruimte moet hebben verlaten. De huurder kan tegen de beslissing van de rechter in beroep gaan bij het gerechtshof.

Ontbinding in verband met wanprestatie

Als de huurder zijn verplichtingen niet nakomt, kan de verhuurder bij de rechter vorderen de huurovereenkomst te ontbinden wegens wanprestatie van de huurder. Dat kan als de huurder een betalingsachterstand heeft of anderszins niet aan zijn verplichtingen heeft voldaan. Voordat de rechter beslist over de ontbinding wegens wanprestatie, kan hij als hij dat redelijk vindt de huurder maximaal een maand de tijd geven om zijn verplichtingen alsnog na te komen. Bepalingen in een huurcontract die de huur bij wanprestatie van de huurder ontbonden verklaren zonder tussenkomst van de rechter, zijn ongeldig.

Tijdelijke verhuur van maximaal twee of vijf jaar

Bij tijdelijke verhuur met een vooraf afgesproken termijn van maximaal twee jaar voor zelfstandige woningen (eengezinswoningen, appartementen) en maximaal vijf jaar voor onzelfstandige woningen (kamers), eindigt de huur van rechtswege (automatisch, zonder opzegging) op de einddatum van de afgesproken huurtermijn. De verhuurder moet dit wel schriftelijk minimaal een en maximaal drie maanden van tevoren bevestigen aan de huurder. De huurder heeft dus geen huurbescherming na afloop van de afgesproken huurtermijn. Verlenging is mogelijk. Maar dan verandert het huurcontract in een contract voor onbepaalde tijd en heeft de huurder voortaan wel huurbescherming. Dit geldt ook als de eerste termijn korter was dan twee jaar respectievelijk vijf jaar.

De verhuurder mag niet tussentijds opzeggen, de huurder wel. 

Bij deze tijdelijke huurcontracten van maximaal twee jaar of vijf jaar heeft de huurder wel huurprijsbescherming. Bij huurcontracten van maximaal twee jaar voor zelfstandige woningen heeft de huurder zelfs meer dan de gebruikelijke huurprijsbescherming. Hij kan tot zes maanden na afloop van het contract nog een toets van de aanvangshuurprijs vragen bij de Huurcommissie (om te voorkomen dat huurders de huurprijs niet durven te laten toetsen uit vrees dat de verhuurder het huurcontract om die reden niet zal verlengen).