Niet-DAEB

Woningcorporaties concentreren zich op hun kerntaken. Dit zijn de in de Woningwet omschreven diensten van algemeen economisch belang (DAEB): sociale huurwoningen, bepaald maatschappelijk vastgoed en specifieke diensten voor de leefbaarheid.

Het ontwikkelen van huurwoningen in de vrije sector, koopwoningen en commercieel vastgoed behoort daar niet toe. Desondanks kunnen zich situaties voordoen waarbij woningcorporaties niet-daeb activiteiten blijven ontplooien. Bijvoorbeeld wanneer de bouw van niet-DAEB-woningen (woningen in het geliberaliseerde segment) in een herstructureringswijk gewenst is om een qua inkomenssamenstelling meer gemengde bevolking te krijgen.

Voorwaarden niet-DAEB-activiteiten

Niet-DAEB activiteiten door woningcorporaties zijn aan voorwaarden gebonden. Zo is voorafgaande toestemming van de Autoriteit woningcorporaties (Aw) voor het bouwen, verwerven en aanhuren van niet-DAEB vastgoed nodig. Om marktverstoring te voorkomen, mogen administratief gescheiden niet-DAEB-takken geen niet-DAEB activiteiten ontwikkelen als niet eerst een markttoets heeft plaatsgevonden. Daarmee worden door de gemeente eerst gegadigden uit de markt in de gelegenheid gesteld om de activiteit op te pakken. Daarnaast wordt beoogd dat niet-DAEB-investeringen samenhangen met de kerntaken, doordat is voorgeschreven dat investeringen moeten plaatsvinden in wijken en buurten waar de corporatie reeds bezit heeft en ten dienste moet staan van de DAEB. Deze voorwaarde geldt niet bij juridische splitsing.

Investeringen in bedrijfsmatig vastgoed moet daarnaast een functie gericht op de wijk of buurt hebben, een bruto vloeroppervlak van maximaal 25% van de totale ontwikkeling hebben (bij een gemengd complex met DAEB-vastgoed) en niet meer kosten dan € 10 miljoen per investering. Werkzaamheden op grond die is uitgegeven in erfpacht en bij transacties tussen toegelaten instellingen waarbij 75% van de verkoopportefeuille uit DAEB-werkzaamheden bestaat zijn uitgezonderd van de markttoets.

Scheiden en splitsen

Wanneer woningcorporaties niet-daeb activiteiten willen uitvoeren, kan dat op twee manieren. Zij kunnen dit doen vanuit een juridische dochter of vanuit hun administratief gescheiden niet-DAEB-tak. Binnen de administratieve scheiding zijn drie subvarianten mogelijk, te weten het verlicht regime (alleen scheiding van kosten en baten, maar niet van vermogen), de ‘normale’ administratieve scheiding, en de hybride variant (hierbij wordt een deel van de niet-DAEB-taken in dochters van de niet-DAEB-tak uitgevoerd).

Administratief gescheiden woningcorporaties hanteren een DAEB-tak en niet-DAEB-tak. In dit geval zijn een gescheiden boekhouding en vermogensstromen verplicht. De DAEB-tak wordt gefinancierd met door het WSW geborgde leningen en de niet-DAEB-tak moet haar financiering op de markt aantrekken. De Autoriteit woningcorporaties ziet daarop toe. Hiertoe mag enkel niet-DAEB-vastgoed als onderpand aangewend worden.

Marktverstoring voorkomen

De scheiding tussen DAEB en niet-DAEB is per 2018 voltooid. Hiermee wordt marktverstoring voorkomen. Wanneer de toegelaten instelling heeft gekozen voor een juridische splitsing zijn deze extra waarborgen niet nodig omdat er sprake is van een volledig zelfstandige entiteit. Bij een juridische splitsing mag alleen de door de woningcorporatie opgerichte woningvennootschap niet-DAEB-activiteiten ondernemen. De woningcorporatie mag dat zelf dan niet meer doen. Niet-DAEB-investeringen van administratief gescheiden woningcorporaties in een gebied moeten ten dienste staan van hun DAEB-bezit in datzelfde gebied. Niet-DAEB-investeringen in gebouwen met een bedrijfsmatige bestemming moeten een op wijk of buurt gerichte functie hebben.

De bouw en exploitatie van de eigen kantoorruimtes van woningcorporaties vallen onder DAEB.

Relevante regelgeving

De volgende regelgeving is relevant voor dit onderwerp: