De wet is van toepassing als uw organisatie een ‘toegelaten instelling volkshuisvesting’ is, zoals bedoeld in artikel 19 van de Woningwet. Toegelaten instellingen volkshuisvesting hebben per definitie de rechtsvorm stichting of vereniging.

Verbonden ondernemingen, juridische afsplitsingen of gemeentelijke woningbedrijven zijn geen toegelaten instelling volkshuisvesting, hebben geen L-nummer en vallen niet onder de verplichtingen. Ook particuliere verhuurders, commerciële verhuurders en institutionele beleggers zijn geen toegelaten instellingen volkshuisvesting.

Als u geen toegelaten instelling bent kunt u geen inkomenscategorieën opvragen bij de Belastingdienst. Het staat u echter natuurlijk wel vrij om huurverlaging conform de wet toe te passen en hierover in overleg te treden met uw huurder(s).

Woningcorporaties geven de verlaagde huurprijzen vanaf 1 maart 2021 door aan de Belastingdienst/Toeslagen. Dat gebeurt op de voor hen bekende wijze voor het doorgeven van huurmutaties. Eind januari stuurt de Belastingdienst/Toeslagen de handleiding naar de woningcorporaties.  

Het is belangrijk dat de woningbouwcorporaties de verlaagde huurprijzen binnen drie weken na ingang van de huurverlaging aan Belastingdienst/Toeslagen doorgeven. Na ontvangst berekent Belastingdienst/Toeslagen vervolgens het recht op huurtoeslag en wijzigt zonodig de hoogte van de huurtoeslag voor de huurder. Dat voorkomt dat huurders te veel ontvangen huurtoeslag moeten terugbetalen.

De huurder houdt ook zijn individuele verantwoordelijkheid om de lagere huurprijs aan de Belastingdienst/Toeslagen door te geven. Daarom verdient het aanbeveling dat de woningcorporatie de huurder in het huurverlagingsvoorstel ook wijst op de eventuele gevolgen voor de huurtoeslag.

Woningcorporaties kunnen bijvoorbeeld de volgende paragraaf die in de brief over de huurverlaging opnemen:

Wat is het gevolg voor uw huurtoeslag?
Met een lagere huur krijgt u misschien minder huurtoeslag. Met een lager inkomen misschien juist meer. Maak een proefberekening op de site van de Belastingdienst. Geef uw nieuwe huur en uw eventueel gewijzigde inkomen door aan de Belastingdienst/Toeslagen. De woningcorporatie geeft uw huurverlaging ook door aan de Belastingdienst.
 
U kunt dit digitaal doen via:
Proefberekening maken: https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/nl/toeslagen/content/hulpmiddel-proefberekening-toeslagen
Nieuwe huur en eventueel gewijzigde inkomen doorgeven: www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/nl/toeslagen/toeslagen

Vanaf begin januari 2021 kunnen woningcorporaties een account aanvragen via een digitaal portaal. Op het portaal komt een uitgebreide handleiding waarin wordt toegelicht hoe het portaal werkt. Voor het aanvragen van inkomensindicaties voor de huurverlaging voor huurders met laag inkomen blijft het portaal open tot en met 14 maart 2021.

Goed om te weten:
Het aanvragen van uw account en de inkomenscategorieën gaat via het ‘Portaal voor Inkomensafhankelijke Huurverhoging’. Via dit portaal kunt u later in het jaar ook huishoudverklaringen opvragen voor als uw corporatie kiest om de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging door te voeren. Daarvoor kunt u dezelfde accountgegevens gebruiken.

Zodra u een account hebt, kunt u inkomenscategorieën aanvragen met behulp van het BAG-id of postcode+huisnummer voor de sociale woningen met een kale huurprijs boven de lage aftoppingsgrens (€ 633,25, prijspeil 2021). Zo weet u voor welke huurders de huurverlaging mogelijk geldt. De huurverlaging voor huurders met een laag inkomen geldt niet voor geliberaliseerde huurovereenkomsten.

Let op: vraag alleen inkomenscategorieën aan voor woningen die uw corporatie bezit en waarop bovenstaande criteria van toepassing zijn. Het is niet toegestaan om inkomensindicaties op te vragen voor woningen die niet door uw corporatie verhuurd worden. De Belastingdienst meldt via een brief huurders/huiseigenaren als er een inkomensindicatie voor het huishouden is opgevraagd. Wanneer u (on)bewust indicaties voor woningen aanvraagt waar u geen eigenaar van bent dan leidt dit in sommige gevallen tot klachten bij de Belastingdienst met mogelijk juridische consequenties voor u als woningcorporatie.

De Belastingdienst levert naar verwachting vanaf medio februari informatie terug aan de woningcorporaties die voor die tijd inkomenscategorieën hebben aangevraagd. Ook na medio februari kunnen woningcorporaties nog inkomenscategorieën aanvragen voor de huurverlaging (tot 14 maart 2021). Aanvragen na half februari worden binnen één week voorzien van resultaten.

Woningcorporaties ontvangen een email zodra de resultaten van hun aanvraag in het portaal staan.

De Belastingdienst meldt de resultaten terug via een antwoordbestand met daarin een indicatiecode die bestaat uit een letter. De indicatiecode is te herleiden naar de betekenis van de resultaten. Zie ook de handleiding op het portaal.

Als voorbeeld:
Het woonadres krijgt een indicatie “L,3” terug. De indicatiecode “L” houdt in dit geval in dat het gezamenlijk inkomen in 2019 van de huidige leden van het huishouden in de categorie ‘laag inkomen’ valt. Het inkomen van inwonende kinderen tot 27 jaar wordt buiten beschouwing gelaten. Het cijfer “3” betekent dat het een huishouden van drie personen is. Dit is van belang voor welke aftoppingsgrens van toepassing is.

Woningcorporaties moeten bij de huishoudens die ervoor in aanmerking komen vóór 1 april 2021 een huurverlagingsvoorstel indienen.

Let op: de huurverlaging gaat in op de eerste dag van de 2e maand na de datum van het voorstel (dus minimaal een maand na het voorstel); dat is anders dan bij de jaarlijkse huurverhoging (minimaal twee maanden na het voorstel).

Als voorbeeld:
Voorstel gestuurd in februari -> huurverlaging gaat in per 1 april
Voorstel gestuurd in maart -> huurverlaging gaat in per 1 mei

De Belastingdienst gebruikt vastgestelde inkomensgegevens over het jaar 2019 voor het bepalen van de inkomenscategorie.  Huurders die na 2019 te maken hebben gehad met een inkomensdaling, kunnen zelf bij de woningcorporatie de huurverlaging aanvragen. De inkomensdaling moet tenminste zes maanden duren op het moment van het verzoek tot huurverlaging.

Huurders kunnen vanaf 1 januari een verzoek tot huurverlaging doen.

Ja, dat mag. De woningcorporatie doet een voorstel en de huurder hoeft niet met dat voorstel in te stemmen. Als de huurder niet met het huurverlagingsvoorstel instemt, blijft de huidige huurprijs gelden. Het verdient de aanbeveling om de huurder te vragen om schriftelijke weigering van de huurverlaging, bijvoorbeeld door het sturen van een brief of email. Zo kan de woningcorporatie laten zien dat zij volgens de wet eenmalige huurverlaging heeft gehandeld.

Blijft er een geschil bestaan? Dan kan de huurder de Huurcommissie vragen om een uitspraak. De termijn hiervoor is: binnen zes weken na de voorgestelde ingangsdatum van de huurverlaging.