De Staat van de Woningmarkt

De woningmarkt kent een sterke opleving onder invloed van de economische ontwikkeling, Stijgende koopkracht en lage rente dragen bij aan de sterke vraag naar koopwoningen. Door de lage rente zijn koopwoningen in veel plaatsen nog steeds betaalbaar. Ook al is de spanning op de woningmarkt in delen van het land groot. In aansluiting op de woondeal Groningen maakt minister Ollongren daarom ook afspraken met vier andere regio’s waar de druk op de woningmarkt groot is. Er liggen voor de komende jaren veel bouwplannen en er is voldoende plancapaciteit om de woningmarkt aan te vullen. Corporaties hebben beperkt gebruik gemaakt van de mogelijkheid om huren met meer dan inflatie te laten stijgen. Dit draagt bij aan de betaalbaarheid van huurwoningen.

Koop

De woningmarkt leeft sterk op door economische groei

  • De vraag naar koopwoningen is groot door de groeiende economie, stijgende koopkracht en lage rente.

  • De gemiddelde koopprijs bereikte een nieuw hoogtepunt in mei 2018, met een stijging van 9% ten opzichte van mei 2017. Het overstijgt het niveau van vlak voor de crisis. Regionaal zijn er verschillen. In West-Nederland zijn de prijzen medio 2018 aanzienlijk sterker gegroeid sinds 2013 dan in de rest van Nederland. De vier grote steden gaan aan kop, daar liggen de prijzen nominaal ongeveer 30% hoger dan in het derde kwartaal van 2008. Waar Amsterdam de afgelopen tijd koploper was qua prijsstijgingen, waaieren die nu verder uit. In het eerste kwartaal van 2018 kenden Rotterdam en Den Haag de hoogste stijgingen.

De figuur laat zien dat in het tweede kwartaal van 2013, het dal van de crisis, de huizenprijzen gedaald waren naar 79% ten opzichte van 2008. In het derde kwartaal van 2018 waren de prijzen weer gestegen naar 103% ten opzichte van 2008. Meer weten? Download het volledige rapport

Betaalbaarheid koop

Betaalbaarheid koopwoningen; lage rente drukt financieringslasten

  • Door de lage rente liggen de financieringslasten (rente en aflossing als percentage van het inkomen) voor koopstarters in Nederland als geheel nog altijd circa 20% lager dan op de top van de markt in het derde kwartaal van 2008.

  • In de vier grote steden ligt de financieringslast (pas) op 95% van het niveau op de eerdere top van de markt (derde kwartaal 2008).

De grafiek laat zien dat hoewel de financieringslasten voor starters sinds 2013, het dal van de crisis, weer zijn gestegen, dit voor Nederland als geheel nog altijd circa 20% lager ligt dan op de top in het derde kwartaal van 2008. Ook in de G4 zijn de financieringslasten nog lager dan op de top in 2008. Wel is in de G4 is er sprake van een duidelijke stijging sinds begin 2015. Een dergelijk groot verschil tussen de G4 en het landelijk gemiddelde is niet eerder voorgekomen.

Meer weten? Download het volledige rapport

Aankopen

Er worden meer woningen verkocht; het aantal transacties neemt toe

  • Het aantal woningaankopen is de afgelopen jaren sterk gestegen, en ligt inmiddels op een hoger niveau dan voor de crisis.

  • Alle groepen op de woningmarkt komen aan bod. Het aantal doorstromers, dat in de crisisjaren was teruggevallen, is weer gestegen. Het aantal starters blijft ongeveer stabiel (door toename van het aantal doorstromers daalt het aandeel van starters wel).

De figuren laten zien dat er in de G4 relatief meer woningen gekocht werden door starters dan in de rest van Nederland (14 duizend van de 32,9 duizend transacties in de G4 tegenover 67,8 duizend van de 207,2 duizend transacties in heel Nederland). Ook worden er in de G4 relatief meer woningen gekocht door particuliere verhuurders dan in de rest van Nederland (6,9 duizend van de 32,9 duizend transacties tegenover 18,4 duizend van de 207,2 duizend transacties).

Meer weten? Download het volledige rapport

Woningbehoefte

Er is behoefte aan meer woningen. Vooral in de stedelijke regio’s neemt de krapte op de woningmarkt toe

  • Het berekende woningtekort ligt voor Nederland gemiddeld op 3,2% van de voorraad1; ruim 240 duizend woningen. In sommige regio’s (MRA, Utrecht) ligt het berekende tekort boven 5%.

  • De krapte in de regio’s Amsterdam en Utrecht is het grootst, in de Metropoolregio Amsterdam (MRA) zal dit naar verwachting afnemen.


  • In Den Haag neemt de krapte in cijfers toe. Maar voor deze regio is nog niet alle informatie van na 2024 beschikbaar.


De figuur laat zien dat het actuele woningtekort in Nederland, becijferd per 1-1-2017, uitkomt op ruim 242 duizend woningen, 3,2% van de voorraad. Op basis van de opgegeven woningbouwprogramma’s van de provincies wordt verwacht dat dit in de periode 2017-2030 terug zal lopen. Het verwachte woningtekort in 2030 zal dan uitkomen op 221 duizend woningen, 2,6% van de woningvoorraad.

Meer weten? Download het volledige rapport

1 In deze Staat van de Woningmarkt wordt een herziening van de berekening van het woningtekort gepresenteerd waarbij meer gebruik wordt gemaakt van feitelijke registraties. Op basis van een ongewijzigde berekeningsmethodiek zou het tekort in 2017 uitkomen op 2,6%.

Vergunningen en plancapaciteit

Het aantal afgegeven bouwvergunningen stijgt sinds 2015

  • Het aantal verstrekte bouwvergunningen kent vanaf halverwege 2015 een stijgende lijn. Vanaf het derde kwartaal 2017 is weer een daling van het aantal verstrekte bouwvergunningen waar te nemen, maar nog steeds ligt het aantal verstrekte vergunningen hoger dan 2 jaar eerder.

  • Op basis van de geïnventariseerde cijfers is er landelijk gezien voldoende plancapaciteit om in de prognose van de woningbehoefte te voorzien. Voor heel Nederland is er voor 793,5 duizend woningen beschikbare bouwgrond. Hiermee wordt 119% van de woningbehoeftetoename tot 2030 gedekt.

De figuren laten zien dat het aantal bouwvergunningen in 2017 is toegenomen met bijna 9 duizend ten opzichte van 2015, van 10.258 naar 18.979. Veruit de meeste vergunningen gaan naar bouwers voor de markt. Het aandeel vergunningen voor overheid of woningcorporaties is ongeveer gelijk gebleven ten opzichte van 2015.

Meer weten? Download het volledige rapport

Verhuizingen

Er wordt veel verhuisd

  • Het aantal personen dat verhuisd is ligt hoog. De stijgende trend vanaf 2013 zette in 2017 door, van bijna 1,5 miljoen verhuisde personen in 2013 naar bijna 1,9 miljoen verhuisde personen in 2017. In het eerste en tweede kwartaal van 2018 verhuisden er iets minder personen dan in dezelfde periode van 2017, maar nog altijd duidelijk meer dan in het eerste en tweede kwartaal van 2016 en de jaren ervoor.

Meer mensen willen verhuizen en slagen daar ook in, maar ook meer mensen slagen niet

  • Ondanks de spanning op de woningmarkt is de kans om te verhuizen voor huishoudens die willen verhuizen niet gedaald. Het aantal huishoudens dat in het WoON2015 aangaf te willen verhuizen is aanzienlijk hoger dan in de versies van 2012 en 2009. Van alle huishoudens die bij het WoON2015 aangaven een verhuiswens te hebben is 54% erin geslaagd deze verhuiswens binnen twee jaar te realiseren.

  • Dit betekent dat een groter aantal mensen geslaagd is de gewenste verhuizing te realiseren. Maar door de sterke stijging van het aantal mensen die willen verhuizen in absolute aantallen, zien ook meer huishoudens hun voornemen om te verhuizen niet in vervulling gaan.

  • Slaagkansen liggen bij starters hoger dan bij doorstromers en vooral jongeren en ouderen hebben relatief hoge slaagkansen ten opzichte van personen van middelbare leeftijd.

De figuren laten zien dat het aantal verhuisde personen in 2017 toegenomen is met meer dan 400 duizend personen ten opzichte van 2013 (van 1,47 miljoen naar 1,88 miljoen). Het aantal verhuizingen is ongeveer gelijk verdeeld per kwartaal.

Meer weten? Download het volledige rapport

Huurmarkt

Woningbouw

Bouwproductie groeit richting de gewenste 75000 woningen per jaar

  • Volgens de huidige bouwprognoses en geraamde ontwikkeling van de woningbehoefte (huishoudensgroei) neemt het tekort aan woningen de komende jaren af: van 242 duizend (3,2%) in 2017 naar 221 duizend (2,6%) in 2030.

  • Hierbij is gerekend met een jaarlijkse nieuwbouwopgave van gemiddeld 68 duizend woningen voor de periode 2017-2030. De grootste opgave qua woningbehoefte beslaat de periode tot 2025, waarvoor de jaarlijkse productie tot aan 2025 geraamd wordt op gemiddeld 75 duizend per jaar.

  • De bouwproductie stijgt wel maar zit nog niet op het gewenste niveau van 75.000 woningen per jaar. De woningbouw neemt jaarlijks toe vanaf 45.000 woningen per jaar in 2014, 55.000 in 2016 en bijna 63.000 in 2017, het hoogste aantal in zes jaar. Daarnaast zijn er in beide jaren 7.500 woningen aan de voorraad toegevoegd door transformatie van bestaande gebouwen, zoals kantoren, winkels of fabriekspanden. Hiermee komt de totale nieuwbouwtoevoeging in 2017 uit op ruim 70 duizend woningen.

  • In het eerste kwartaal van 2018 zijn circa 15.000 woningen gebouwd, tot en met augustus 2018 ruim 40.000 woningen. Het EIB verwacht een productie van 68.000 woningen in 2018, van circa 73.000 in 2019 en rond 75.000 per jaar voor de periode 2020-2023, oplopend naar 80.000 op middellange termijn2.

De grafiek laat zien dat er in 2017 bijna 63.000 woningen werden gebouwd, het hoogste aantal in 6 jaar. Het niveau van 2009, de vorige top van de woningbouw, is nog niet bereikt.

Meer weten? Download het volledige rapport

2 EIB Verwachtingen bouwproductie en werkgelegenheid 2018

Hoort bij