Wooncoöperaties in de Woningwet

De Woningwet omschrijft de wooncoöperatie als 'een vereniging met volledige rechtsbevoegdheid die zich ten doel stelt om haar leden in staat te stellen zelfstandig te voorzien in het beheer en onderhoud van de door hen bewoonde woongelegenheden en de direct daaraan grenzende omgeving'.

De term wooncoöperatie in de Woningwet is alleen van toepassing op coöperaties die voldoen aan de eisen uit artikel 18a van de Woningwet en de daaronder hangende regelgeving. Dit betekent dat er sprake dient te zijn van huurders die van plan zijn om bestaand bezit van woningcorporaties te kopen.

a. Oprichting

Koop

Een wooncoöperatie in de zin van de Woningwet bestaat bij oprichting in meerderheid uit huishoudens met een huishoudinkomen dat niet hoger is dan de inkomensgrens voor de toewijzing van sociale huurwoningen. Er zijn minimaal vijf bij elkaar in de buurt liggende woningen nodig om een wooncoöperatie op te kunnen richten. De aspirant-leden van de wooncoöperatie kunnen in gesprek gaan met de woningcorporatie over de koop van de betrokken woongelegenheden. Een woningcorporatie is niet verplicht de woningen te verkopen.

Huur: Beheercoöperatie

Het kan ook zijn dat huurders van een woning van de woningcorporatie meer eigen beheer willen, zonder dat zij de woning willen kopen. In dat geval kunnen zij met de woningcorporatie overleggen over het overdragen van beheertaken zoals verhuur en onderhoud. De eigendom blijft dan bij de corporatie en we spreken over een 'beheercoöperatie'. Zie voor mogelijkheden bij beheer van wooncoöperaties de handreiking voor corporaties: “Aan de slag met de beheercoöperatie” (Den Haag, juli 2019).

b. (Tijdelijk) verkoopverbod

Wanneer de aspirant-leden bij de woningcorporatie aangeven dat zij een wooncoöperatie willen oprichten, gaat een periode van zes maanden in waarin de woningcorporatie de betrokken woningen niet mag verkopen aan anderen dan de aspirant-leden. Mocht de wooncoöperatie toch niet tot stand komen, dan hoeft de woningcorporatie zich bij een volgende poging van deze huurders niet nog een keer te houden aan de verkoopverbodsperiode van zes maanden.

c. Coöperatieplan

Aspirant-leden van de wooncoöperatie stellen een coöperatieplan op. Daarin staat in ieder geval beschreven hoe de wooncoöperatie bijdraagt aan het onderhoud en beheer van de woningen van haar leden. De corporatie is hierbij verplicht om de aspirant-leden te voorzien van minimaal 5000 euro als tegemoetkoming voor onafhankelijke ondersteuning bij het opstellen van een coöperatieplan.

d. Betrokkenheid woningcorporatie (zorgplicht onderhoud)

De woningcorporatie reserveert bij de verkoop aan de wooncoöperatie een bedrag voor het uitvoeren van onderhoud op basis van de voorziene onderhoudsuitgaven in de eerste vijf jaar na verkoop.

Beleidsregel

Vanaf 2016 golden via de beleidsregel experiment verkoopregels wooncoöperaties bij de verkoop van een corporatie aan een wooncoöperatie grotendeels dezelfde regels als bij voor verkoop aan natuurlijke personen. De belangrijkste voordelen hiervan zijn dat de corporatie een korting op de verkoopprijs mag geven van maximaal 50% van de marktwaarde. Deze regeling is op 2 juni 2019 verlengd tot en met 2021. In 2019 is de regeling nader aangescherpt op de governance en het voorkomen van het weglekken van maatschappelijk vermogen. Die laatste aanscherping bouwt meer zekerheid in dat de woningen ook in de toekomst voor de doelgroep bestemd blijven en dat deze niet via de wooncoöperatie worden onttrokken aan de sociale huurvoorraad en/of de doelgroep.