Disbalans tussen opgaven en middelen corporaties

Woningcorporaties hebben de komende jaren nog financiële ruimte om te voldoen aan hun maatschappelijke opgaven zoals het bouwen en verduurzamen van betaalbare woningen. De opgaven en middelen van de corporatiesector zijn echter niet in balans. Op de (middel)lange termijn ontstaat een tekort in de gehele sector. Corporaties beschikken tot en met 2035 over onvoldoende middelen om alle maatschappelijke opgaven op te pakken.

Dit blijkt uit het onderzoek van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, de ministeries van Financiën en Economische Zaken en Klimaat en Aedes naar aanleiding van de motie Ronnes c.s. dat vandaag door minister Ollongren aan de Tweede Kamer is aangeboden.

Doorbouwen tijdens de crisis

Nederland staat voor een aantal grote maatschappelijke opgaven op de woningmarkt. Woningcorporaties leveren daar een onmisbare bijdrage aan. Zo wordt van hen gevraagd het tekort aan betaalbare huurwoningen in te lopen, tijdens de coronacrisis door te bouwen, hun woningvoorraad te verduurzamen en de huren betaalbaar te houden. De afgelopen jaren is hierop ingezet door een tariefsverlaging en investeringsaftrekken in de verhuurdersheffing. Er zijn aanvragen voor 119.000 woningen gedaan, waarvan 115.000 door corporaties. Het is belangrijk

dat er de komende vijf jaar ook daadwerkelijk stevig gebouwd wordt om het woningtekort in te lopen. Dit zou ook een nodige stijging betekenen van de bouwproductie van corporaties richting 25.000 woningen per jaar. Het ministerie is in gesprek met Aedes en de VNG over bestuurlijke afspraken om de bouw hiervan te versnellen en praktische belemmeringen weg te nemen.

Extra investeren

De Indicatieve Bestedingsruimte Woningcorporaties (IBW) laat zien dat corporaties nu nog over leencapaciteit beschikken om te investeren in de opgaven. In de periode 2020-2024 bedraagt de landelijke optelsom op sectorniveau in de DAEB ruim 40 miljard euro extra bestedingsruimte voor nieuwbouw, of ruim 30 miljard euro voor verbetering. Indien alle bestedingsruimte wordt ingezet voor huurmatiging, kan dat voor hooguit een miljard euro.  Er blijft dan geen ruimte over voor nieuwbouw of verbetering. De besteding aan huurmatiging telt zoveel zwaarder omdat het, in tegenstelling tot nieuwbouw, geen rendement genereert. Bij het onderzoek naar de opgaven en middelen van corporaties is rekening gehouden met deze extra bestedingsruimte; de IBW kan daarom niet verrekend worden met het tekort dat uit dat onderzoek blijkt.

Sectorbreed tekort 2028

Ondanks de investeringsruimte, ontstaan de komende jaren ook de eerste tekorten in de corporatiesector. Vanaf 2024 ontstaan op regionaal niveau de eerste financiële knelpunten die zich verder ontwikkelen tot een sectorbreed tekort. In 2028 hebben 15 van de 19 regio’s te weinig middelen om aan hun opgave te blijven voldoen. In totaal wordt voor 2035 een tekort voorzien van 30 miljard euro, ongeveer 25% van de totale opgave. Hierdoor kan het overgrote deel van de corporaties niet meer voldoen aan hun maatschappelijke opgaven zoals de bouw van voldoende huurwoningen, het verduurzamen van woningen en het betaalbaar houden van de huren. Er is hiermee sprake van een structurele disbalans tussen opgaven en middelen bij corporaties

Vinex nieuwbouw woon huur 2
Beeld: Riesjard Schropp
Vinex nieuwbouw woon huur 2

Oplossingsrichtingen

De voorziene tekorten werpen hun schaduw vooruit. Om aan de maatschappelijke opgave te kunnen blijven voldoen, moet het volgend kabinet fundamentele keuzes maken. Ter voorbereiding en ondersteuning daarop worden komende maanden diverse oplossingsrichtingen nader uitgewerkt, inclusief de belangrijke afwegingen die daarbij spelen. Deze zijn op hoofdlijnen in te delen in lastenverlichting voor corporaties, het verhogen van hun (huur)opbrengsten en het aanpassen van de maatschappelijke opgaven. Iedere optie heeft echter direct consequenties voor de betaalbaarheid van de huren, de beschikbaarheid en verduurzaming van woningen dan wel op de Rijksbegroting. De eerste uitwerking van de oplossingsrichtingen wordt naar verwachting dit najaar toegestuurd aan de Tweede Kamer.