"Huidige maatregelen tekenend voor urgentie woningmarkt"

De woningmarkt is altijd in ontwikkeling en het is mede aan het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties om hier richting aan te geven. Als directeur Wonen geeft Marja Appelman leiding aan de invulling van het beleid over onder meer vraag en aanbod, betaalbaarheid en de rol van woningbouwcorporaties. Continuïteit is voor haar het sleutelwoord voor een toekomstbestendig woonstelsel.

De miljardenimpuls van Prinsjesdag 2019 maakt duidelijk dat het huidige kabinet flink inzet op meer woningbouw. De woorden ‘innoveren’ en ‘investeren’ voeren sindsdien de boventoon in het Nederlandse woningmarktbeleid. Een broodnodige ontwikkeling, zo stelt Appelman. ”Vorig jaar is de woningvoorraad al met 84.000 woningen toegenomen, ruim 20.000 meer dan de voorgaande paar jaar ervoor. Maar zelfs met die stijging kunnen we de sterk groeiende vraag niet bijbenen. Ouderen blijven langer op zichzelf wonen, arbeidsmigranten komen zelfs in crisistijden naar Nederland en het aantal kleine huishoudens neemt nog steeds toe. En iedereen heeft behoefte aan een prettige en betaalbare woning.”

Marja Appelman (directeur Wonen)
Marja Appelman. Fotograaf: Janita Sassen

Ruim een jaar later werpt de financiële impuls van Prinsjesdag 2019 zijn vruchten af. Zo versnelt de eerste tranche van de Woningbouwimpuls de realisatie van ruim 50.000 nieuwe woningen waarvan het merendeel betaalbare woningen, worden oude fabrieksterreinen en kantoorgebouwen getransformeerd naar woningen en worden er door heel Nederland steeds meer tijdelijke flewoningen gebouwd.

'Samen meer plannen realiseren'

Ook de woningbouwcorporaties staan aan de lat om meer te bouwen. Aedes, VNG en het Rijk zijn overeengekomen om versneld 150.000 sociale huurwoningen te realiseren, hiervoor krijgen zij korting op de verhuurdersheffing. “Het gaat om concrete plannen waar al geld voor is.” Maar waarom dan zo’n afspraak? “Omdat de ervaring leert dat een groot deel van deze plannen alsnog geen doorgang vindt”, zo legt Appelman uit. “De realisatie van alle projecten zit tussen de 60 en 70 procent, dat betekent dat doorgaans een derde van de plannen stokt. Nu vragen we de corporaties om zoveel mogelijk plannen te realiseren en om meer woningen te realiseren dan de afgelopen jaren. Een schriftelijke overeenkomst helpt gemeenten, corporaties en het Rijk om beter samen te werken en zo meer plannen ook daadwerkelijk te realiseren. Het doel is duidelijk en ligt vast, nu kunnen we de focus verleggen naar het voor elkaar krijgen ervan.”

“Het versneld realiseren van sociale huurwoningen door woningcorporaties nodigt gemeenten en ontwikkelaars uit om in die gebieden ook sneller middenhuur en koopwoningen te realiseren.”

Om die 150.000 woningen daadwerkelijk te bouwen, kunnen partijen gebruik maken van kennis en ervaring op het gebied van volkshuisvesting. Zoals het expertteam woningbouw of door de inzet van flexibele capaciteit en expertise via de flexpools. “We willen niet alleen roepen dat we samenwerken, maar ook in een vroeg stadium te helpen waar nodig. Voor partijen ook een goede aanleiding om met ons in gesprek te gaan over zaken als grondprijzen en het stellen van eisen aan woningen. Juist dit soort onderwerpen moet je geregeld met elkaar blijven bespreken om van elkaar te weten wat er gaande is.”

Het vliegwieleffect

De realisatie van dit grote aantal sociale huurwoningen heeft volgens Appelman ook een vliegwieleffect. “Sociale huurwoningen zijn het moeilijkst om te realiseren, omdat die vanwege betaalbaarheid minder rendabel zijn. Dit terwijl de bouw van middenhuur en koopwoningen voor de markt vaak weinig problemen met zich meebrengt”, legt ze uit. “Het versneld realiseren van sociale huurwoningen door woningcorporaties via het convenant nodigt gemeenten en ontwikkelaars uit om in die gebieden ook sneller middenhuur en koopwoningen te realiseren.”

Appelman vult dit aan met een rekensommetje. “Ongeveer een derde van de woningen in Nederland is sociale huur, dus bij de realisatie van 150.000 sociale huurwoningen de komende vijf jaar komen er naar verwachting ook 300.000 woningen bij voor middenhuur of de koopsector. In totaal zou het dus gaan om 450.000 nieuwe woningen. Dat is al meer dan de helft van de totale opgave van 845.000 woningen voor de komende tien jaar.”

Coronacrisis en leefbaarheid

De coronacrisis legt ook op de woningmarkt de belangrijke zaken bloot. Zo onderstrepen de maatregelen de waarde van prettig wonen: met het vele thuiswerken is het fijn als je daarvoor een extra kamertje hebt en vaker thuis zijn laat de meerwaarde zien van een prettig leefomgeving. “Wonen gaat niet alleen om het huis zelfs, maar om een huis in een prettige wijk die past bij de huidige behoeften. Jezelf veilig voelen in je wijk, de aanwezigheid van goede zorg en winkels in de buurt en dat kinderen makkelijk naar school kunnen. Het volkshuisvestingsfonds van 450 miljoen euro moet gemeenten en marktpartijen helpen om de leefbaarheid te verbeteren.”

Appartementen huisvesting wijk huur
Beeld: Riesjard Schropp
De realisatie van 150.000 sociale huurwoningen geeft naar verwachting extra ruimte voor 300.000 woningen voor middenhuur of de koopsector.

Ook ligt de urgentie van de huisvesting van kwetsbare mensen onder een vergrootglas. “De situatie rondom het coronavirus maakt duidelijk dat we nog extra stappen moeten zetten voor groepen die lang niet altijd een dak boven hun hoofd hebben, zoals arbeidsmigranten of daklozen. Maar ook doelgroepen met specifieke woonbehoeften, zoals ouderen met een zorgvraag.” Om hierop in te springen investeert het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties onder meer 50 miljoen euro in 123 concrete projecten om versneld onderdak te bieden aan kwetsbare doelgroepen.

Continuïteit

Appelman kijkt gezien de moeilijke situatie toch tevreden terug op het afgelopen jaar. Ondanks het coronavirus – en eerder de problematiek rondom stikstofdepositie – krijgt de wens om te blijven doorbouwen goed gestalte. “Het huidige kabinet maakt daarbij ook stappen rondom het thema betaalbaarheid. Bijvoorbeeld door huren te verlagen en huurverhoging in de vrije huursector aan banden te leggen. Deze maatregelen zijn ongekend en tekenen de urgentie van het woningtekort.”

"Continuïteit is nodig voor de toekomst van de woningmarkt.”

Alle maatregelen geven een goede impuls aan de woningmarkt, al zijn er nog diverse obstakels voor het kabinet. Zo is er nog sprake van een mismatch tussen de maatschappelijke opgave en financiële middelen van corporaties. Volgens Appelman vaart het volgende kabinet hoe dan ook eenzelfde koers om via innovatie en investering problemen op de woningmarkt aan te pakken. “Voor de toekomst van de woningmarkt is continuïteit nodig zodat partijen met vertrouwen aan de slag kunnen.”