Vesteda pleit voor groei van de vrije huursector: “Aan het middensegment is veel behoefte”

Beleggers zijn zowel een belangrijke als beladen speler op de huidige woningmarkt. Vaak wordt aangenomen dat zij te maken hebben met prijs- en huurstijgingen en excessen in de woonsector, terwijl beleggers ook cruciaal zijn voor het vergroten van het aanbod van huurwoningen. In een vierluik kijken wij met institutionele beleggers naar hun rol en imago als belegger en belichten we hoe zij een bijdrage kunnen leveren aan een gezonde woningmarkt. Vandaag: Gertjan van der Baan van Vesteda.

Vesteda investeert als institutionele woningbelegger met pensioen- en verzekeringsgeld van indirect zo’n vijf miljoen Nederlanders in haar huurwoningen. Het bedrijf heeft een portefeuille van bijna dertigduizend huurwoningen, met een gemiddelde huur van ruim 1.000 euro per maand. “We slaan twee vliegen in een klap”, zegt Gertjan van der Baan, CEO bij Vesteda. “We zorgen voor een solide belegd pensioenvermogen dat in principe voldoende rendement oplevert om pensioenen te kunnen indexeren. Tegelijkertijd bouwen en beheren we huurwoningen in het middensegment. Aan zulke woningen is veel behoefte.”

Behoefte aan betaalbaar huren

“De vrije huursector waar Vesteda zich in begeeft, maakt nu zo’n 14% (bron: WoON2018) van de woningmarkt uit”, vertelt Van der Baan. “In de jaren ’70  was de verdeling van sectoren ongeveer een derde sociale huur, een derde vrije huur en een derde koop. Dit is onder meer veranderd doordat de sociale huur- en koopsector door de overheid worden gestimuleerd. Voor corporaties gelden aantrekkelijke voorwaarden en hun huurders kunnen huurtoeslag aanvragen. En de koopsector wordt gefaciliteerd met de hypotheekrenteaftrek. De institutionele beleggers en hun huurders moeten hun eigen broek ophouden”, aldus Van der Baan.

Het zou volgens hem goed zijn om het aandeel van de vrije huursector (weer) te vergroten: “Niet alleen omdat deze sector belangrijk is voor de doorstroming vanuit de sociale huursector of naar een koopwoning. Ook omdat sommige huurdersgroepen zijn aangewezen op een woning in de vrije sector, zoals zelfstandigen en tweeverdieners die nog geen woning willen of kunnen kopen.” Dit kan volgens Van der Baan door de vrije huursector ook te stimuleren, net zoals nu gebeurt voor de sociale huur- en koopsector: “Een stapeling van regulerende maatregelen, waaronder een maximering van de WOZ-waarde in het woningwaarderingsstelsel, is contraproductief en maakt de afweging voor onze investeerders lastiger om te blijven investeren in middenhuurwoningen. Bij te veel regulering gaan pensioenbeheerders niet meer investeren in de woningmarkt en wijken zij uit naar andere sectoren of landen. Dat zou een gemiste kans zijn voor de oplossing van het woningtekort.”
 

Bouwen, bouwen, bouwen is niet genoeg

Het woningtekort is goed voelbaar in de grootstedelijke gebieden waar Vesteda opereert. Vooral de hoge grondprijs maakt het een uitdaging om betaalbare woningen te bouwen, zo stelt Van der Baan. “Als Vesteda staan we achter maatregelen om voor nieuwbouw de starthuur en jaarlijkse indexatie te beperken”, vertelt hij, “maar daarvoor moeten gemeenten wel compensatie bieden voor de hoge grondprijs. Anders worden de kosten te hoog om betaalbare woningen te kunnen laten bouwen. Maar dat valt niet mee voor gemeenten, want die zien hierdoor hun inkomsten afnemen.”


Van der Baan ziet de oplossing van het woningtekort daarom niet alleen in het binnenstedelijk gebied. “Je moet ook kijken naar plekken waar de grond goedkoper is. Maar dat moeten wel plekken zijn die in goede verbinding staan met werk- en winkellocaties en andere voorzieningen”, stelt hij. “Daarom is het belangrijk ook te investeren in bereikbaarheid en een goed ov-netwerk, zodat de vraag naar woningen wat meer gespreid wordt. Simpelweg bouwen, bouwen, bouwen is volgens mij niet de enige oplossing.” 


Ook het thuiswerken heeft volgens Van der Baan effect op de woonbehoefte: “Doordat mensen niet meer iedere dag naar hun werk reizen, verwachten we dat ze openstaan voor een iets langere reistijd en minder gebrand zijn op een huis midden in de stad. Het is echter nog wel te vroeg om echt van een trend te spreken. Er zijn meer redenen om in de stad te willen wonen dan de korte reistijd.” 
 

Met de verwerving van nieuwbouwontwikkeling The Ox voegt Vesteda 168 aantrekkelijke, duurzame huurwoningen toe aan haar portefeuille en de Amsterdamse woningvoorraad. Het project zal grotendeels worden verhuurd aan mensen met een middeninkomen.

Woningverduurzaming

Naast het woningtekort zijn de spelers op de woningmarkt ook bezig met het verduurzamen van de woningvoorraad. Vesteda voert veel maatregelen voor verduurzaming door, zoals het plaatsen van zonnepanelen en het isoleren van woningen. Ook investeert Vesteda in het vergroenen van de leefomgeving. “Met name groen in de stad vinden we belangrijk: daardoor wordt de omgeving koeler en leefbaarder. Dit bevordert ook de woonkwaliteit”, vertelt Van der Baan. Inmiddels is een vijfde van de portefeuille van Vesteda van het gas af en nieuwe huurwoningen leveren zij sowieso gasloos op. Bestaande woningen snel helemaal van het gas af halen ligt wat ingewikkelder volgens Van der Baan: “De technieken zijn nog niet altijd betaalbaar, al helpen de subsidieregelingen van de overheid hierbij wel. Het zou volgens ons nog sneller kunnen gaan als de overheid de technische universiteiten financieel stimuleert om aan de slag te gaan met innovatieve oplossingen, zoals waterstof. Daarmee kunnen we dan versneld afscheid nemen van het gebruik van gas.” 

Brave huurbazen

Beleggers en huurbazen komen tegenwoordig steeds vaker negatief in het nieuws. Zo zijn er regelmatig berichten over explosieve huurstijgingen en onlangs nog over onrechtmatig gebruik van tijdelijke huurcontracten. Zulke partijen hebben een slechte invloed op het imago van woningbeleggers, maar institutionele beleggers als Vesteda zijn hiermee volgens Van der Baan niet te vergelijken. “Wij zijn toch wel hele brave huurbazen. We zijn niet perfect, maar zijn een betrouwbare partij voor onze huurders. Als we een terechte klacht krijgen of onze huurders financiële problemen hebben, proberen we altijd om in onderling overleg een maatwerkoplossing te vinden. Die maatwerkoplossingen boden we ook aan huurders die door de coronacrisis betalingsproblemen hadden.” 

Huur onder marktprijzen

Daarnaast verhoogt Vesteda de huurprijzen al jaren gematigd. Van der Baan: “Via een regeling met de Europese Investeringsbank krijgen wij korting op de rente van het geld dat we lenen, als we onze huur in ruil daarvoor vaststellen onder de marktprijzen. We zijn blij dat we deze afspraak – als eerste partij in Nederland – hebben kunnen maken. Ook waren we initiator bij de brancheorganisatie (IVBN) om de jaarlijkse reguliere huurstijging te maximeren en dat ook wettelijk vast te leggen. Van der Baan: “Wij deden dat al vrijwillig, maar dat is nu tot en met 2023 vastgelegd, zodat zittende huurders meer financiële zekerheid hebben.”