Vastgoed verkopen

Woningcorporaties mogen woningen en maatschappelijk vastgoed verkopen, maar ze zijn wel aan regels gebonden. Voor woningen zijn er regels voor verkoop aan particulieren voor eigen bewoning en regels voor verkoop aan anderen, zoals beleggers.

Voor verkopen van ander vastgoed en grond gelden geen regels. Als hiermee meer dan € 10 miljoen is gemoeid, moet de raad van commissarissen van de woningcorporatie dit wel goedkeuren. 

Plannen om huurwoningen te verkopen zijn onderdeel van de prestatieafspraken tussen woningcorporaties, gemeenten en huurdersorganisaties. De corporatie vermeldt de voornemens in het jaarlijkse 'Overzicht van voorgenomen werkzaamheden' dat ze met de andere twee partijen bespreekt.

Verkoop aan derden

Bij verkopen aan derden gelden deze taxatievereisten:

  1. De waarde moet worden gebaseerd op de marktwaarde. Bij woningen in verhuurde staat betekent dit dat de marktwaarde in verhuurde staat moet worden getaxeerd.

    Bij leegstaande woningen betekent dit:

  • dat de waarde moet worden aangehouden zoals vermeld in de meest recente WOZ-beschikking, of: 
  • dat de waarde moet worden aangehouden die is vastgesteld door een taxatie die is gebaseerd op de marktwaarde vrij van huur en gebruik.
  • Bij zogenoemde opknapwoningen kan daarnaast ook worden uitgegaan van een residuele taxatie. Dit is de marktwaarde vrij van huur en gebruik na renovatie minus de renovatiekosten


2. Taxaties van de residuele waarde en van de marktwaarde in verhuurde staat hoeven niet te worden gevalideerd.


3. Bij verkoop van woningen in een complex moet de taxateur van elk type woning minstens één woning in zijn rapport opnemen. Ook moet het rapport een beschrijving omvatten van de verschillende typen woningen, het aantal woningen per type en de becijfering die resulteert in de totale taxatiewaarde.

Voor verkoop van corporatiewoningen aan derden is altijd goedkeuring vereist van de Autoriteit woningcorporaties. Onder derden verstaan we verkoop aan een natuurlijk persoon die niet voor eigen bewoning koopt of verkoop aan een andere rechtspersoon. Ook de verkopen van vastgoed aan verbindingen van een toegelaten instelling vallen in deze categorie. Als de woningcorporatie woningen wil verkopen aan derden, onderscheidt de regelgeving:

  • Woningen die op basis van de waardering van de kwaliteit ook na verkoop altijd gereguleerd blijven;
  • Woningen die op basis van de waardering van de kwaliteit geliberaliseerd zijn of kunnen worden.

Verkoop van maatschappelijk vastgoed

Bij de verkoop van maatschappelijk vastgoed kan worden getaxeerd op de marktwaarde vrij van huur en gebruik, de marktwaarde in verhuurde staat of de WOZ-waarde.

Maatschappelijk vastgoed mag zonder toestemming vooraf worden verkocht aan een andere toegelaten instelling. Toestemming vooraf is evenmin noodzakelijk als het maatschappelijk vastgoed wordt verkocht aan de zittende huurder tegen ten minste de getaxeerde marktwaarde of WOZ-waarde.

Toestemming vooraf is vereist bij verkoop van maatschappelijk vastgoed aan derden, inclusief verbindingen van de woningcorporatie. Voordat een woningcorporatie maatschappelijk vastgoed kan verkopen aan een derde partij, moet het vastgoed eerst vier weken zijn aangeboden aan de zittende huurder. Dit geldt ook voor andere gegadigden in Nederland, tenzij de woningcorporatie een belang heeft van minstens 5% in de beoogde koper. 

Vervolgens voert de Autoriteit woningcorporaties een integriteitsbeoordeling van de koper uit (deze is hetzelfde als bij verkoop van woningen aan derden). Ook moet een zienswijze van de gemeente worden meegezonden en - als het gebouw verhuurd is - van de huurder. De Autoriteit woningcorporaties zal alleen instemmen met de verkoop van maatschappelijk vastgoed aan derden als dit gebeurt tegen ten minste de getaxeerde marktwaarde of WOZ-waarde.

Verkoop aan andere woningcorporaties

Voor de verkoop van woongelegenheden of maatschappelijk vastgoed aan andere woningcorporaties gelden geen voorwaarden en is toestemming vooraf niet noodzakelijk. Wel moeten de verkopen worden opgenomen in het jaarverslag.

Als de corporatie een gebouw wil verkopen dat de status heeft van rijksmonument, provinciaal of gemeentelijk monument en de koper is een rechtspersoon met de status van professionele organisatie voor monumentenbehoud (POM), kan het gebouw worden verkocht tegen de marktwaarde op grond van de

bestemming die het gebouw op het moment van verkoop heeft. De corporatie moet wel aan de voorwaarde voldoen dat het gebouw tenminste zeven jaar na de eigendomsoverdracht voor verhuur bestemd blijft.

Relevante regelgeving

De volgende regelgeving is relevant voor dit onderwerp: