Pilot Goed Verhuurderschap Utrecht (pilot 1)

Utrecht koos een aantal jaren geleden voor een proactieve koers tegen malafide pandeigenaren en verhuurders. Maar er waren signalen dat huisjesmelkers hun activiteiten of aankoop van vastgoed verleggen naar andere (regio)gemeenten. Malafide verhuurders proberen vaak onder de radar te blijven door gebruik van een netwerk van bv’s en stichtingen. Bij de regiogemeenten is op een aantal signalen na, onvoldoende bekend of en welke huisjesmelkers bij hen actief zijn.

Daarom is een pilot opgezet om vastgoedmisbruik te onderzoeken. Met de inzet van een data- en netwerkanalist is de informatiepositie versterkt, zodat toezichthoudende capaciteit gerichter ingezet kan worden (slim handhaven).

Aanpak:

  • Koppeling gegevens uit toezicht of gegevens uit openbare bronnen (o.a. Kamer van Koophandel en Kadaster) aan indicatoren.
  • Invoeren gegevens in een database.
  •  Inzet van het huurteam: 

    - Ondersteunt huurders met voorlichting over hun huurrechten.

    - Onderzoekt huurprijs en onderhoud.

    - Begeleidt huurders bij juridische procedures, bijvoorbeeld bij de Huurcommissie.

Doelstelling

De Utrechtse pilot richt zich op een verbreding van de lokale Utrechtse aanpak van huisjesmelkers. Uitgangspunt is het regionaliseren van de Utrechts aanpak van huisjesmelkers en daarin met regiogemeenten optrekken. In de pilot wordt samengewerkt met de gemeenten Stichtse Vecht, Nieuwegein, Zeist en De Bilt.

De uitwerking van de pilot vindt plaats langs 3 sporen:

  • Verbreden aanpak naar regio inclusief inzetten regionaal huurteam.
  • Versterken (regionale) informatiepositie en huurdersbescherming.
  • Versterken van eigen Utrechtse aanpak, door een financieel spoor en voorlichtingscampagne, waarvan de resultaten later ook weer indirect aan de regio ten goede kunnen komen.

Onderzoeksvragen

Binnen het onderdeel van de pilot dat zich richt op de regionale aanpak van vastgoedmisbruik:

  • Hoe kan de Utrechtse database voor vastgoedmisbruik worden ingezet om de regionale informatiepositie in samenwerking met de regiogemeenten te versterken?
  • Welke data moet daarvoor minimaal worden uitgewisseld?
  • Wat moet daarvoor worden geregeld in het kader van de Algemene verordening gegevensbescherming (AVG)?

Binnen het onderdeel van de pilot dat zich richt op het versterken van de informatiepositie:

  • Welke financiële indicatoren kunnen ontwikkeld worden op basis van eigendoms- en hypotheekinformatie waardoor handhaving effectiever kan worden ingezet? De insteek is hierbij het volgen van geldstromen.

Binnen het onderdeel van de pilot dat zich richt op huurdersbescherming:

  • Hoe kunnen huurders worden geïnformeerd over hun rechten en plichten van de verhuurder?
  • Welke vorm van verhuurgedrag hoeft niet geaccepteerd te worden?

Uitvoering

Uitvoering regionale aanpak

  • Bepalen welke minimale dataset door regiogemeenten moet worden geleverd om succesvol malafide vastgoedeigenaren te identificeren.
  • Opstellen van Data Protection Impact Assessments, om deze informatie-uitwisseling mogelijk te maken voor de duur van de pilotperiode.
  • Op grond van de geleverde data kunnen malafide vastgoedeigenaren geïdentificeerd worden en gestart worden met een gezamenlijke handhaving van geprioriteerde malafide eigenaren. Deze handhaving gebeurt door uitvoeren van woningopnames en afhandelen van (juridische) vervolgtrajecten.

Uitvoering versterken informatiepositie

  • Ontwikkelen van financiële indicatoren op basis van eigendoms- en hypotheekinformatie. Deze indicatoren dienen als uitbreiding van de set indicatoren uit de database vastgoedmisbruik.
  • Hierbij worden netwerkanalyses ingezet om verborgen huisjesmelkers in beeld te krijgen.

Uitvoering huurdersbescherming

  • Realiseren van zwarte lijst van malafide verhuurders en pandeigenaren, met als insteek publicatie.
  • Organiseren van diverse voorlichtingsactiviteiten voor (internationale) studenten.
  • Uitwerking mogelijkheden samenwerken met politie en Openbaar Ministerie om bedreiging en intimidaties door verhuurders aan te pakken.

Risico’s aanpak

  • Aanpak van vastgoedeigenaren vergt een lange adem.

   - Het vormgeven van een structurele samenwerking met regiogemeenten hangt deels af van de tijd, aandacht en beschikbare middelen van regiogemeenten.

  • Bij een tweetal activiteiten is sprake van persoonsgebonden informatie:

- Bij de informatie-uitwisseling voor de database vastgoedmisbruik.

- Bij de ontwikkeling van een zwarte lijst.

Het vraagt om specifieke juridische en privacy-expertise om binnen het kader van de AVG deze activiteiten mogelijk te maken.

Resultaten

De pilot leverde meerdere inzichten op.

  • Het delen van informatie tussen regiogemeenten mist goede juridische grondslag. Hiervoor is extern juridisch advies ingewonnen. Naar aanleiding van dit advies onderzoekt Utrecht de mogelijkheid om in regionaal beleid een publiekrechtelijke taak op te nemen voor de handhaving van malafide verhuurders. Daardoor wordt gegevensuitwisseling tussen regiogemeenten mogelijk.
  • Bewustwording problematiek rondom vastgoedmisbruik is toegenomen.
    - Regiogemeenten zijn nu alerter, het huurteam is zichtbaarder geworden en bewustwording onder (potentiele) huurders is gegroeid. De planning voor de eerste helft van 2020 is dat de malafide vastgoedeigenaren in de regio worden geïdentificeerd, aan de hand van ‘hits’ op financiële indicatoren. Daarnaast worden gezamenlijke regionale controles uitgevoerd.
  • Men richt zich nu op het juridisch borgen van de gegevensuitwisseling. De geplande gezamenlijke controles zijn pas mogelijk wanneer de adressen zijn geïdentificeerd die ‘hits’ opleveren op basis van indicatoren.
  • Het regionale huurteam is opgestart. Samen met de regiogemeenten is de gezamenlijke opdracht voor dit huurteam bepaald. Er zijn ook al woningopnames gedaan. Maar huisbezoeken door inspecteurs en huurteammedewerkers kunnen nu niet doorgaan door corona.
  • Er is geen toestemming verleend voor het samenstellen en publiceren van een zwarte lijst van malafide verhuurders en pandeigenaren. In plaats daarvan is een lijst van handhavingsbesluiten over vastgoedmisbruik opgeleverd.
  • De gesprekken met de politie en het Openbaar Ministerie worden gevoerd. Momenteel kijkt men hoe men meer inzicht kan krijgen in de meldingen, patronen en adressen als het gaat om intimidatie en bedreiging en de vastgoedeigenaren die hierbij betrokken zijn.
  • De samenwerking met de regiogemeenten loopt nu voorspoedig: op ambtelijk niveau delen  gemeenten de urgentie en aandacht voor dit onderwerp. Het proces omtrent de voorlichtingsactiviteiten is goed verlopen. De acties hebben geleid tot nieuwe voorlichtingsproducten, zoals voorlichtingsfilmpjes en flyers. Daarnaast heeft de beleidsafdeling de informatie over rechten van huurders ook onder de aandacht gebracht bij diverse verhuurders.
  • Daarnaast moet een standpunt worden bepaald over een structurele, regionale samenwerking ten behoeve van de aanpak van vastgoedmisbruik. Ook wordt verder gewerkt aan de samenwerkingsafspraken met de politie en het OM ten aanzien van intimidatie en bedreiging.

Relevantie

  • De resultaten van de pilot zijn van belang voor de handhaving van Goed Verhuurderschap omdat malafide verhuurders zich niet houden aan gemeentegrenzen. Met een regionale samenwerking worden de buurgemeenten alert gemaakt en voorzien van informatie zodat zij hiertegen kunnen optreden.
  • Deze regionale aanpak moet ook een preventieve werking hebben. Dan wordt het minder aantrekkelijk voor huisjesmelkers om de vastgoedpraktijken te verleggen naar een regiogemeente. Dit geldt niet alleen voor bestuursrechtelijke zaken, maar ook voor misstanden op het gebied van huurregelgeving, vanwege het regionale huurteam en de voorlichtingscampagne.
  • De resultaten van de pilot zijn ook van belang voor andere gemeenten die kampen met een soortgelijk probleem. Na afronding van de pilot kunnen de resultaten een stimulans betekenen voor andere gemeenten die regionaal willen gaan samenwerken op het gebied van vastgoedmisbruik. Hierbij vormt het delen van informatie de kern. Wanneer de informatie-uitwisseling juridisch geborgd is, is dit een waardevolle ontwikkeling die vervolgens ook weer gedeeld kan worden met gemeenten die te maken hebben met vergelijkbare problematiek in het kader van de AVG.
  • De pilot wordt momenteel uitgevoerd op grond van bestaande wetgeving en bevoegdheden. Het bestuursrechtelijk, handhavend optreden vindt plaats op grond van de Huisvestingswet, de Woningwet en de Wet ruimtelijke ordening. Als het gaat om de gegevensuitwisseling wordt nog juridisch advies ingewonnen of dit op grond van de AVG kan.
  • Gemeente Utrecht wil uiteindelijk samen met de buurgemeenten malafide vastgoedeigenaren uit de regio weren. Daarvoor biedt nieuwe wetgeving mogelijkheden. Er kan bijvoorbeeld gedacht worden aan een register voor bestuurlijke boetes dat door (regio)gemeenten kan worden ingezien. Dit maakt het bestuursrechtelijk optreden van andere gemeenten inzichtelijk en versterkt de aanpak, omdat bij geconstateerde overtredingen dan een verhoogde boete kan worden opgelegd.
  • Daarnaast is behoefte aan een wettelijke basis voor een openbare lijst van recidivisten. Zeker in een huurdersmarkt die regionaal georganiseerd is, kunnen (potentiele) huurders niet controleren of zij te maken hebben met een bonafide huurder.
  • Ook zijn aanvullende gemeentelijke bevoegdheden naast huurprijsaanpassing en herstel van gebreken mogelijk gewenst. Dan kunnen maatregelen genomen worden als een verhuurder, ondanks een uitspraak van de Huurcommissie, bij een nieuwe huurder de huurprijs weer verhoogd.
  • Binnen de aanpak Goed Verhuurderschap kan daarnaast gedacht worden aan het kenmerken van slecht verhuurdersgedrag. Door dit gedrag onder een noemer te brengen en aan te merken als economisch delict, kunnen verhuurders strafrechtelijk vervolgd worden.
  • Ten slotte wijst de pilot uit dat de gemeente geen bestuursrechtelijke mogelijkheden heeft om intimidatie en bedreiging aan te pakken. Voor strafrechtelijk optreden is ook vaak sprake van onvoldoende bewijs.